Ипотечное покрытие могут составлять. Что такое ипотечное покрытие и как вести его учет. Ипотечное кредитование с позиции государства, банка и заемщика

32.3. Анальное ипотечное рабство Банки существуют не для того, чтобы вы богатели. Народная мудростьЯ люблю приводить ипотечное кредитование как крайний случай фимоза головного мозга. Для того, чтобы реально в адекватном состоянии брать ипотеку, надо жить не в России. В

В соответствии со ст. 3 п. 2 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

Основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

Договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

Недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее, чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

В случае, если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица. При этом страховая сумма должна быть не менее, чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

Предметом договора займа должны являться только денежные средства.

Ипотечное покрытие не должны составлять требования в отношении закладных, заложенных в обеспечение иных обязательств. В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать десять процентов размера ипотечного покрытия (п. 3 ст. 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие. Размер ипотечного покрытия должен определяться в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг (п. 4 ст. 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого:

Срок неисполнения составляет более, чем шесть месяцев;

Утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);

Вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;

Должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом) в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

На основании ст. 3 п. 6 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его нотариально удостоверенной копией;

Кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство либо нотариально удостоверенной копией договора;

Документом, который выражает содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией. В случае, если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной.

Вопросы личного инвестирования заботят не только представителей многомиллионных корпораций, но и простых граждан. Одним из средств вложения капитала являются ипотечные ценные бумаги. Обеспечением по ним является ипотечное покрытие, в качестве которого выступает залоговое имущество банка по выданным жилищным кредитам.

В общем понятии ипотечное покрытие представляет собой различное недвижимое имущество и имущественные права, которые служат обеспечением по облигациям эмитента. Эта недвижимость и права в случае обострения ситуации станут источником исполнения финансовых обязательств перед владельцами закладных, облигаций или сертификатов участия.

Для клиентов банка решивших приобрести ценные бумаги, ипотечным покрытием считается право требования выплаты процентов по договорам займов (кредитным) и возврата вложенной в бумаги суммы. При невозврате денежных средств возможно наложение взыскания на недвижимость (в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством и только в судебном порядке, срок предъявления претензий при этом ограничен двумя годами).

Чтобы понять, как работает такая финансовая схема, нужно подробнее рассмотреть механизм ипотеки и ее отражение на расходах и доходах банка. Например, кредитное учреждение выдает своим клиентам ипотеку на сумму 20 000 000 рублей. Эти денежные средства уходят с баланса, но появляется недвижимость, находящаяся в залоге. В такой ситуации банк имеет право и возможность выпустить ценные облигации на сумму выданной ипотеки (20 000 000 рублей), при этом обеспечением по ним будет выступать недвижимость, приобретенная заемщиками банка по ипотеке. Погашение по облигациям будет производиться за счет средств, которые заемщик оплачивает по кредитному договору. В противном случае будет инициирована процедура реализации недвижимости (только в судебном порядке).

В Российской Федерации эмитируются и продаются следующие виды именных ценных бумаг, имеющих обеспечение в виде залоговой недвижимости:

1. . Документ, позволяющий держателю получить причитающиеся ему денежные средства в любой момент обращения.
2. Облигация. Обеспечивается теми средствами, которые будут оплачены банку заемщиками по ипотеке (основной долг по кредиту + проценты за весь период пользования заемными средствами). Сумма выпуска этих ценных бумаг ограничена суммой, которую банк получит в виде выплат от заемщика.
3. . Ценная бумага, не имеющая номинальной стоимости. На каждом сертификате прописывается процентное участие в общем ипотечном покрытии (10, 25, 30% и т.д.). Выпускать подобные сертификаты участия могут только финансовые организации, лицензированные на прямое сотрудничество с ПИФами и НПФ.

Практическое применение

Практика создания и выпуска ценных бумаг с обеспечением в виде залогового имущества широко применяется за границей. В России такой вид инвестирования пока еще не развит, но открывает перед инвесторами и эмитентами широкие возможности в виде высокой доходности и рискованности среднего уровня. Подобные перспективы складываются исходя из нескольких факторов:

• постоянно растущая цена на недвижимость – обеспечение по ценным бумагам в основном представлено недвижимостью из жилого фонда страны (квартиры, частные дома, коттеджи);
• срок погашения ипотеки – если жилищный кредит погашается досрочно, то автоматически происходит и погашение ценной бумаги, что снижает ее доходность для инвестора, но так как ипотека является долгосрочным кредитом, оплата раньше срока происходит редко.

Ипотечное покрытие инвестиций существенно влияет на развитие экономики страны в целом и является выгодным для каждого участника процесса:

• Банк – получает двойную выгоду. Сначала оформляются сделки по ипотеке, а затем выпускаются и продаются ценные бумаги под обеспечение недвижимости по закладным.
• Инвестор – вкладывает свой капитал в надежный актив, имеющий минимальную рискованность, а также гарантирующий получение хорошей прибыли. При этом важно учитывать, что доход инвестора отчасти зависит от цен на недвижимость, которые в России имеют стойкую тенденцию к повышению из года в год.
• Заемщик – большое количество сделок по долгосрочным жилищным кредитам является гарантом постепенного снижения процентной ставки по ипотеке. Это делает кредиты более выгодными, увеличивает спрос населения на подобные банковские продукты и в свою очередь приводит к еще большему количеству сделок.

Также возможен вариант, при котором банк вовлекает в процесс ипотечные агентства. Это происходит следующим образом:

• банк передает агентству права требования по ипотечному займу (за исключением причитающихся процентов по ипотеке) и получает основную сумму займа, которую может снова использовать в качестве заемных средств по кредитам;
• ипотечное агентство выпускает ценные бумаги на сумму прав требования и продает их по выгодной для себя ставке (процент по облигациям, закладным и т.д. на несколько пунктов ниже, чем стандартная ставка по ипотеке).

Таким образом, существенно увеличивается оборачиваемость банковских средств и количество возможных сделок по ипотечному кредитованию.

Учет

Объемы ипотечного кредитования увеличиваются ежегодно. Постепенно нарастают и масштабы эмиссии ипотечных ценных бумаг. В связи с этим имеют огромное значение вопросы, связанные с учетом недвижимости, находящейся в залоге. Вести подобный учет может как само банковское учреждение, так и специализированная организация (депозитарий).

Для точного и полноценного учета недвижимости разрабатывается и успешно применяется программное обеспечение, которое обеспечивает:

• автоматизированный расчет задолженности по ипотеке;
• переоценку имеющихся активов;
• регламентированную финансовую отчетность (справки по размеру ипотечного покрытия, реестру, ведению баланса имущества и т.д.);
• учет недвижимости, денежных средств, ценных бумаг, выпущенных в оборот;
• отражение всех операций с имуществом, обеспечивающим покрытие инвестиций;
• ведение реестра владельцев ценных бумаг;
• автоматическое начисление прибыли;
• расчет графика погашения основной суммы задолженности;
• общий документооборот (создание запросов, согласий, уведомлений, учет входящих/исходящих документов, журналы их регистрации и т.д.);
• контроль нарушений.

Подобные технические средства учета не только существенно облегчают работу с ипотечным покрытием, но и привлекают новых инвесторов, предпочитающих иметь дело с проверенными и понятными активами. Программы для учета позволяют одновременно работать с несколькими составляющими ипотечного покрытия:

• недвижимое имущество;
• ценные бумаги эмитированные банком или специализированным агентством;
• денежные средства, поступающие от заемщиков и направляемые на погашение ценных бумаг.

Заключение

Ипотечное покрытие – это новый и перспективный финансовый инструментарий. Использование имущества, находящегося долгое время в залоге у банка в качестве обеспечения по эмитированным ценным бумагам позволяет всем участникам финансового процесса получать свою выгоду, при этом практически ничем не рискуя.

Подробнее о том, что такое и как в них инвестировать вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы.

На сайте есть бесплатная консультация юриста, который может подсказать все нюансы. Записывайтесь в специальной форме.

Просьба ценить пост и поставить лайки.

На российском финансовом рынке 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» появились новые финансовые инструменты - ипотечные ценные бумаги. Нельзя сказать, что это совершенно новый вид бумаг - облигации с покрытием и различные сертификаты довольно давно используют инвесторы в своей деятельности на рынке ценных бумаг.

На российском финансовом рынке 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» появились новые финансовые инструменты - ипотечные ценные бумаги. Нельзя сказать, что это совершенно новый вид бумаг - облигации с покрытием и различные сертификаты довольно давно используют инвесторы в своей деятельности на рынке ценных бумаг. Тем не менее существует и принципиальное различие: эти бумаги - производные ипотечной деятельности, и без дальнейшего развития ипотеки они вряд ли станут полноправными участниками фондового рынка.

Закон определил два вида ипотечных ценных бумаг.

Облигация с ипотечным покрытием

Ипотечный сертификат участия

Ипотечное покрытие

В состав ипотечного покрытия могут входить только те требования, которые соответствуют условиям действующего законодательства, а именно:

• сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по одному договору или закладной не должна превышать 70 % стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, определенной независимым оценщиком;
• договор об ипотеке, обеспечивающий соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
• имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока его действия, а в случае, если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье необходимо также застраховать на весь срок действия обязательства в пользу физического лица. Страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;
• предметом договора займа, который обеспечивает ипотека, могут являться только денежные средства.

Кроме того, доля требований, обеспеченных залогом недостроенного недвижимого имущества, не должна превышать 10 % размера всего ипотечного покрытия, который определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости иного имущества, собственником которого является предприятие-эмитент.

Эмитировать облигации с ипотечным покрытием (сертификат участия не эмиссионная ЦБ) могут только кредитные организации и ипотечные агенты.

С кредитными организациями, осуществляющими эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, все ясно. Они обязаны исполнять установленные в соответствии с федеральными законами требования Центрального банка Российской Федерации, а также выполнять дополнительные обязательные нормативы (соотношение активов и пассивов), величину и методики определения которых устанавливает Центральный банк РФ.

А вот ипотечный агент - это новый участник рынка ценных бумаг, который строит свою деятельность исключительно на приобретении требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, которые могут быть получены им на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.

Требования, предъявляемые к ипотечному агенту законодательством, довольно жесткие. Эта жесткость подразумевает уменьшение финансовых рисков и злоупотреблений в деятельности нового участника рынка ценных бумаг. Все начинается с того, что вид деятельности ипотечного агента - приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, - является исключительным. Он может иметь гражданские права и обязанности, необходимые для осуществления указанной деятельности, в том числе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, нести обязанности перед третьими лицами, связанные с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а также с обеспечением деятельности ипотечного агента. Запрещается заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности, не предусмотренные для него законом. Нарушение указанного требования служит основанием для обращения федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг в суд с требованием о ликвидации ипотечного агента.

Агент регистрируется только в форме акционерного общества. Исчерпывающий перечень видов деятельности, закрепленный действующим законодательством и обязательно прописанный в уставе, не может быть изменен или дополнен.
Ипотечный агент не имеет штата сотрудников.
Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации, а ведение бухгалтерского учета ипотечного агента - специализированной организации, причем совмещение этих функций в едином лице запрещены.

Следуя Закону «Об ипотечных ценных бумагах» (практика на сегодняшний день незначительна), механизм деятельности ипотечного агента следующий:

1. Группа лиц (как юридических, так и физических), создавая ипотечную специализированную организацию, в качестве вклада в уставной капитал акционерного общества вносит денежные средства, ипотечные требования (в том числе сертификаты участия), а также иное имущество в соответствии с действующим законодательством.
2. На первом общем собрании акционеры назначают единоличный исполнительный орган и специализированную организацию для ведения бухгалтерского учета.
3. В результате своей деятельности, закрепленной в уставе, ипотечный агент на основании договоров купли-продажи, мены, цессии и так далее, приобретает требования по кредитам (займам), обеспеченные ипотекой, у третьих лиц.
4. Эмитирует облигации, руководствуясь Федеральным законом «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 года № 39–ФЗ, общей номинальной стоимостью не более стоимости ипотечного покрытия за минусом процентов по выплатам облигаций. При этом сумма платежей по облигациям с ипотечным покрытием не должна превышать сумму платежей, поступающих в счет исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие таких облигаций.
5. Денежные средства, полученные от реализации облигаций, в свою очередь идут исключительно на приобретении требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, а также на оплату услуг единоличного исполнительного органа и специализированной организации.

Конечно, эта деятельность не лишена недостатков. Во-первых, доходность по облигациям с ипотечным покрытием будет ниже, чем по требованиям обеспеченным ипотекой, так как возникают дополнительные за-траты по эмиссии, управлению и ведению реестра, бухгалтерскому обеспечению и налогам. Во-вторых, чтобы сохранить доходность на уровне первичной ипотеки, необходимо получение дополнительной прибыли, а это при строго нормированной законом деятельности может быть только приобретение ипотечных требований по ценам значительно ниже их рыночной стоимости, что при сегодняшнем неразвитом рынке по крайней мере неразумно для продающего (за исключением форсмажорных обстоятельств).

Но не все так плохо, есть и некоторые положительные моменты:

• усредненный «размазанный» риск по различным ипотечным требованиям;
• ставки по ипотечным кредитам падают, а это значит, что облигации с более ранним ипотечным покрытием (по ранее выданному кредиту) могут быть более доходными, чем тот же сегодняшний депозит в банке, и менее рискованными, что гораздо привлекательнее для инвестора;
• рынок ипотечных кредитов развивается - значит, растет конкуренция среди продавцов, желающих обменять «завтрашние» деньги на «сегодняшние», пусть и меньшей суммой.

Неоспоримо следующее: острые углы, недоработки и шероховатости, которые видны даже из первого прочтения Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года, в результате практического применения будут сглажены, участники рынка ценных бумаг получат дополнительный и, будем надеяться, надежный финансовый инструмент, а инвесторы - посредника по выгодному размещению своих средств в лице ипотечного агента.