Naložbe v nepremičnine. Naložbe v nepremičnine: strategije za zasebne lastnike Kako izbrati nepremičnino za naložbo

Zagotovo mnogi od nas sanjajo, da bi postali investitorji, vendar preprosto ne vemo, na katerem področju bi začeli. Se sprašujete, kam investirati? Kaj pa, če začnem vlagati v gradnjo in nepremičnine, kaj moram vedeti v začetni fazi, kaj so prednosti in slabosti? Kako začeti investirati?

Oglejmo si vse to podrobneje.

Kam investirati?

Pravzaprav lahko svoje osebne prihranke vložite v karkoli. Glavna stvar je, da naložba prinaša dobiček.

Danes naši državljani vlagajo na področjih, kot so:

• Pokojninski skladi in varčevalna zavarovanja– ta metoda ni zelo priročna, saj dobička kot takega ni. Edina pozitivna stran te naložbe je povečanje velikosti vaše pokojnine v prihodnosti;
• Dragocene kovine. Znano je, da se zlato in druge plemenite kovine vsako leto dražijo in temu ni mogoče ubežati. Mnogi naši državljani kupujejo zlato s ciljem, da bi ga v prihodnosti lahko prodali po ceni, ki je 2- ali 3-krat višja od zneska, za katerega so bili kupljeni;
• Nepremičnina. Danes je ta naložba najbolj priljubljena. Po statističnih podatkih približno 60 % državljanov tisti, ki se ukvarjajo ali se nameravajo ukvarjati z vlaganjem, imajo raje to področje;
• Za nakup delnic velikih podjetij. Z nakupom delnic katerega koli velikega podjetja lahko letno prejemate dividende zanje. Vendar pa je gospodarska situacija zdaj težka in ni dejstvo, da bo jutri podjetje bankrotiralo in da bodo vse delnice stale peni;
• Pridobite že pripravljeno podjetje. Ta vrsta naložbe je kot nalašč za podjetne ljudi. A težava je v tem, da je za konkurenčno podjetje potrebno redno vlagati sredstva, sicer je obsojeno na propad;
• Razvijajo lastne internetne projekte. Vsi ne poznajo vseh zapletenosti internetnega trženja, kar je izjemno pomembno za razvoj njihovih projektov, da bi ustvarili dobiček. Če želite vlagati v ta posel in nato prejemati dohodek, morate imeti visoko raven znanja.

Statistika. V letu 2016 se je stopnja naložb v nepremičnine nekoliko znižala (približno 15-29 %), To je posledica nestabilnih gospodarskih razmer, ki so se razvile zaradi nesoglasij med 2 državama (Ameriko in Rusijo) in posledično skokov cen nepremičnin.

Vlaganje vase - kaj je to?

O tem 5% vseh državljanov odločijo investirati vase. To pomeni naložbe v smeri, kot so:

• zdravje;
• videz;
• Osebna rast.

Če govorimo o zdravju, potem je ta del poleg videza. Odlično zdravje je ključ do lepote, sreče in večje produktivnosti. Predstavljajmo si situacijo, ko oseba 12 ur dela v pisarni za računalnikom.

Zasluži dober denar, ampak kaj bo z njim po 2 letih neprekinjenega dela? Verjetno bo imel težave s hrbtom in vidom.

Na splošno so pregledi v klinikah in po potrebi preventivni posegi naložba vase.

Videz je sestavni del uspeha. To pomeni:

• tečaji telovadnice;
• obiskovanje frizerjev itd.

Splošno sprejeto dejstvo je, da človek z lepim videzom uspe v večini primerov uspeti kot tisti, ki ne skrbi za svoje telo.

Ko govorimo o osebni rasti, to pomeni obiskovanje nekaterih tečajev, učenje novega poklica, izpopolnjevanje itd. Preprosto povedano, obiskovanje pouka, ki vam omogoča pridobitev obsežnega znanja na določenem področju. To vam bo na koncu omogočilo, da dosežete višine v svoji karieri.

Prednosti vlaganja v nepremičnine

Naložbe v nepremičnine že od nekdaj veljajo za donosen posel. Kakšne pa so prednosti tega? Razmislimo o vsakem od njih posebej.

1. Zanesljivost

Nepremičnine so vedno bile in bodo zanesljiva vrsta naložbe. Verjetnost, da bo amortiziral, je skoraj enaka ničli.

2. Perspektiva

Ko vlagate v karkoli, morate vedno razmišljati vnaprej. Na primer, če kupite delnice ali že pripravljen posel, potem je nemogoče napovedati, kaj se lahko zgodi jutri - morda bodo vrednostni papirji padli, novi zakoni v poslovnem sektorju pa ga bodo postavili v položaj, v katerem bo preprosto nemogoče nadaljevati poslovanje.

Primer tega je trenutna gospodarska situacija, v kateri tudi velike banke in podjetja ne morejo obstati in so prisiljena zapirati, kaj šele mala ali srednje velika podjetja.

Če govorimo o nepremičninah, potem se lahko v prihodnosti (naslednjih nekaj let) njihova vrednost samo poveča, s čimer se samodejno poveča dohodek njenega zakonitega lastnika. Za jasen primer vzemimo dinamiko rasti nepremičnin v zadnjih letih:

Našel je družino, ki je bila pripravljena živeti v tem stanovanju za 20.000 rubljev na mesec in dodatno plačati za vse komunalne storitve.

Tako bo v 12,5 letih (3 mio/240.000) popolnoma odplačal stanovanje in bo lahko prejemal izključno čisti dobiček.

Zdaj pa upoštevajmo, da cene najemnin vsako leto rastejo in na primer od drugega leta za stanovanje prejme ne 20 tisoč, ampak 25.000 na mesec, potem se izkaže, da je 25 tisoč. rubljev x 12 = 300 tisoč rubljev na leto pasivni dohodek in hkrati nepremičnine se bodo izplačale veliko hitreje, približno čez 10 let.

4. Možnost nakupa za skoraj nič

Ni vam treba takoj pomisliti, da je ta prednost povezana z globalnim padcem cen nepremičnin. Ne, ni tako in zdaj si poglejmo primer.

Predstavljajmo si situacijo, ko je bila tovarna ali obrat zaprt na določenem območju mesta. Cene nepremičnin na tem območju se bodo seveda začasno znižale, saj bodo »ni dela«, »ni za kaj živeti« in druge govorice tamkajšnjih prebivalcev marsikoga prisilile v selitev v drugo območje ali v drugo mesto.

Najdejo službo in da bi se hitro preselili, prodajo stanovanje za 1 milijon rubljev (po tržni ceni 2 milijona). Človek kupi takšno stanovanje in potem, ko mine sindrom tako imenovane »nepremičninske mrzlice« v okolici, se cene spet dvignejo in na ta način lahko zaslužiš vsaj 100% zneska, za katerega je bila nepremičnina kupljen iz nič.

5. Vlaganje z namenom nadaljnje prodaje

Ta prednost je nekoliko podobna dolgoročni prednosti, vendar tukaj lahko dobite dobiček po mesecu ali dveh.

Predpostavimo, da je oseba našla stanovanje "poceni" in ga kupila za 2 milijona rubljev, medtem ko isto v okolici stane 3 ali več. Seveda bo poceni stanovanje v žalostnem stanju. Če pa ste za popravilo porabili približno pol milijona rubljev, ga lahko prodate za 3-4 milijone in s tem v nekaj mesecih zaslužite 1 milijon ali več rubljev.

Slabosti vlaganja v nepremičnine

Kot vsaka druga naložba ima tudi ta svoje slabosti.

Poglejmo jih.

1. Gospodarska tveganja

Ta pomanjkljivost je nizka likvidnost. Z enostavnimi besedami, če je v državi težka gospodarska situacija, se mnogim ne mudi z nakupom nepremičnine in pusti to vprašanje odprto do "boljših časov".

Na splošno ta pomanjkljivost velja za tiste državljane, ki kupujejo nepremičnine z namenom nadaljnje prodaje. Na primer, po statističnih podatkih v zadnjih nekaj letih stopnja prodaje nepremičnin v Rusiji se je zmanjšala za 60%. To je posledica dejavnikov, kot so:

• zaprtje številnih podjetij;
• znižanje plač;
• Primarna naloga državljanov je ohranjanje proračuna.

2. Možni stroški

Predstavljajmo si situacijo, ko je oseba kupila nepremičnino, jo popravila in je ne more oddati v najem. Zaradi tega je prisiljen mesečno plačevati vse komunalne storitve iz svojega »žepa« in s tem imeti stroške. To je pomanjkljivost. Edina rešitev tega vprašanja je oddajanje v najem.

3. Politični vidik

Ni skrivnost, da državna duma vsak mesec sprejme veliko zakonov, ki nosijo s seboj kakršne koli omejitve ali spremembe določenih zakonov.

Predstavljajmo si situacijo, ko je oseba kupila nepremičnino z namenom oddajanja v najem, pa so politiki sprejeli predlog zakona, ki ureja vprašanje najvišje najemnine. Kaj je v tem primeru?

V takšnih razmerah oseba ne samo izgubi svoj kapital, ampak preprosto izgubi razliko med svojo določeno pristojbino in tisto, ki je najvišja dovoljena po zakonodaji Ruske federacije.

Na primer, poslanci so sprejeli predlog zakona, po katerem morajo teritorialni organi samouprave odobriti najvišjo ceno za najem nepremičnin v svojih regijah. Pred računom je oseba oddajala stanovanje za 20.000 rubljev, najvišji prag pa je 15.000 rubljev. V tem primeru je mesečna izguba 5.000 rubljev.

4. Finančni del hipoteke

Predstavljajte si situacijo, ko je bila nepremičnina kupljena s hipotekarnim posojilom. Posel z banko je bil sklenjen, denar prejet in nenadoma so cene nepremičnin začele skokovito rasti.

V tem trenutku skoraj vse banke začnejo zahtevati, da bi se izognile morebitnim tveganjem (mimogrede, predčasno odplačilo hipoteke je mogoče določiti v pogodbi, če cene padejo).

Dobro je, če ima posojilojemalec sredstva za odplačilo posojila, kaj pa če ne? V tem primeru bo treba stanovanje ali hišo dati banki za poplačilo posojila.

Zaradi tega je ta pomanjkljivost najpomembnejša, ko je možno izgubiti naložbo.

5. Davki

Če bo investitor preprodal stanovanje, mora biti pripravljen na dejstvo, da mora za vsak milijon rubljev plačati prodajo stanovanja.

Na primer, oseba je prodala stanovanje za 3 milijone rubljev oz. 360 tisoč je treba dati državi.

Ni pa vsem treba plačevati davkov. V skladu z zakonodajo Ruske federacije se davki na prodajo premoženja uporabljajo za tiste, ki so prodali nepremičnino, ki so jo uporabljali manj kot 3 leta.

Kako vlagati z majhnim kapitalom, na primer, kako vložiti 500 tisoč rubljev?

Mnogi vlagatelji začetniki ne vedo, v kakšne nepremičnine lahko vložijo majhne vsote denarja.

Če ima oseba npr 500 tisoč rubljev, on lahko:

• nakup parkirnega mesta;
• kupiti garažo.

Za izvedbo prve ali druge možnosti bo ta znesek v začetni fazi povsem dovolj.

Toda hkrati morate takoj biti pozorni na dejstvo, da bo dobiček majhen.

Na primer, Gribinyuk je kupil parkirno mesto v podzemnem parkirišču za 400 tisoč rubljev in se odločil, da ga bo dal v najem. Gribinyuk je na internetu in v časopisih objavil oglas za najem in kmalu našel stranko zase. Stranka se je strinjala z najemom za mesečno najemnino 8 tisoč rubljev.

Podobna situacija nastane pri.

Pri obeh situacijah morate upoštevati tudi, da se stroški najemnine postopoma zvišujejo, s čimer se povečuje dobiček in skrajšuje vračilna doba naložb.

Kako investirati v fazi gradnje

Vlagate lahko v predmete, kot so:

• stanovanjske zgradbe;
• hiške;
• hoteli;
• industrijski prostori.

Stanovanjske stavbe veljajo za najbolj priljubljeno naložbo v tej smeri.

Glavni cilj takšne investicije je nakup stanovanja v novogradnji po ceni pod tržno (saj gradbena faza še ni dokončana) in nato dolgoročni najem oz. preprodaja po visoki ceni.

Pri vlaganju v fazi gradnje morate biti pozorni na takšne nianse, kot so:

• okrožna infrastruktura;
• prometna izmenjava;
• kakšni so prihodnji načrti za razvoj posameznega območja;
• kakšna je razporeditev bodoče nepremičnine.

Od teh kazalnikov je odvisna prihodnja tržna vrednost nepremičnine.

Danes je najbolj priljubljena naložba v nepremičnine nakup 2-sobnega stanovanja v gradnji.

Opozoriti je treba, da zgornje značilnosti veljajo za vse naložbe v fazi gradnje.

Če pa govorimo o proizvodnem prostoru, potem je bolje, da začetnik ne osredotoči svoje pozornosti tukaj, saj je v tej smeri potrebno imeti bogate naložbene izkušnje. Strinjam se, industrijski prostor lahko kupite v fazi gradnje, toda ali ga bo nekdo potreboval nekaj let po izgradnji - to je vprašanje in brez izkušenj ne morete.

Na poslovne nepremičnine

Ta vrsta nepremičnin vključuje:

• prostori za trgovanje z različnimi izdelki;
• kavarne, restavracije in drugi gostinski objekti;
• pisarniške sobe;
• skladišča;
• kmetijski objekti.

Da bi donosno vlagali v to smer, je treba najprej upoštevati značilnosti regije. Na primer, v velikih mestih bi bilo bolje vlagati v pisarniške prostore, v majhnih mestih pa v kavarno.

Vsekakor je za donosnost naložb na tem področju treba poslovne prostore oddajati in ne preprodajati.

Za nepremičnine v Nemčiji

V Nemčiji je mogoče vlagati v nepremičnine, vendar morate razumeti, da mora začetni kapital znašati najmanj 25.000 USD.

Če govorimo o prednostih te naložbe, so naslednje:

• približno 70 % prebivalcev Nemčije živi v najetih stanovanjih;
• pomanjkanje povpraševanja v tej državi je nezdružljiv koncept. V Nemčiji so nepremičnine vedno v povpraševanju, kljub gospodarski krizi in drugim trenutkom razočaranja.

Toda tukaj se morate spomniti slabosti, in sicer:

• Stanovanj ni mogoče preprodati. Špekulacije v tej državi preganjajo organi kazenskega pregona, kazen pa je lahko do 3 leta zapora;
• Za nepremičnine morate letno plačati davek v višini 3% njihovih stroškov.

Vendar pa obstaja majhen odtenek: če investitor vidi oglas za prodajo stanovanja v Nemčiji, na primer za 20.000 dolarjev, bo verjetno plačal vsaj 23.000.To je posledica dokumentarne "birokracije".

Če govorimo o najemu stanovanja v naši državi, bo lastnik stanovanja ali hiše vedno v plusu in mu ni treba skrbeti, da bo bankrotiral, zato je pasivni dohodek zagotovljen.

Kako že danes začeti vlagati v nepremičnine

Mnogi vlagatelji začetniki se bojijo narediti prve korake. To je njihova napaka. Za uspešen začetek morate:

1. Jasno analizirajte nepremičninski trg v določeni regiji.
2. Določite smer investicije.
3. Bo izvajal kakovosten izbor nepremičnin, v katerega lahko investirate.
4. Primerjaj tveganja.
5. Izberite najboljšo možnost zase.
6. Da se dogovorimo.
7. Začnite prejemati svoj dohodek.

Glavni razlog za neuspehe mnogih vlagateljev začetnikov je strah in želja po hitrem prejemu dohodka.

Naložbe v letu 2017

Po mnenju strokovnjakov bo 2017 zelo ugodno za investicijo v nepremičnine. V začetku leta 2017 bo opazen upad cen stanovanj in hiš, do poletja pa se bodo razmere postopoma spremenile v nasprotno smer.

Če pogledamo v prihodnost, bo po napovedih že v začetku leta 2018 šel nepremičninski trg hitro navzgor, s čimer se bodo povečali dohodki tistih občanov, ki so lahko investirali v nepremičnine pred poletjem 2017.

Tveganja, obvladovanje tveganj

Danes obstaja veliko tveganj pri vlaganju v nepremičnine, in sicer:

• tako imenovani deželno tveganje. Ta podkategorija vključuje: politična, finančna tveganja ter tveganja, povezana z davčnim sistemom;
• nelikvidnost. Ta podkategorija vključuje morebitne zamude pri nadaljnji prodaji nepremičnine, kot tudi najem;
• tveganje neustrezno vzdrževanje nepremičnine, kar lahko dodatno vpliva na tehnično stanje;
• tveganja z. Lahko se zgodi, da je gradbeni projekt zamrznjen za nedoločen čas.

Da zmanjšate tveganja, morate:

• natančno analizirati ponudbo in povpraševanje;
• skrbno preverite raven razvijalca pri vlaganju v gradnjo;
• uravnotežen pristop k vsem resnim vprašanjem, ki se lahko pojavijo na različnih stopnjah naložbe.

Toda kljub vsem tveganjem je treba biti pozoren na dejstvo, da so po statističnih podatkih nepremičnine najbolj zanesljivo področje naložb in so tveganja tukaj minimalna.

Video posvetovanje

Strokovnjaki analitičnega centra "Real Estate Market Indicators" so ocenili najbolj dostopne in pogoste načine vlaganja v nepremičnine glede na njihovo donosnost in tveganost.

Metoda 1. Najem sobe. Ker nepremičnina danes ni poceni nakup, ne more vsak vložiti denarja vanje. Zato je najboljša možnost, da ne kupite celotnega stanovanja, ampak njegov del, to je sobo. V prestolnici bo takšen nakup stal približno 50 tisoč dolarjev. Pri povprečnih cenah najema se vam bo ta denar vrnil v 5-10 letih, to je dohodek bo 10-20% na leto. To je veliko višje od donosa pri oddaji celotnega stanovanja (približno 5% na leto), stanovanje pa stane veliko več - 160-200 tisoč dolarjev.

Metoda 2. Nakup zemlje. Cena tukaj je za red velikosti nižja - od 2 tisoč dolarjev na parcelo. Vendar je to precej tvegana in dolgoročno draga naložbena možnost. Primerno zemljišče je težko najti in privatizirati ter ne zagotavlja stalnega dobička. Vendar pa obstaja možnost, da se bodo v bližnji prihodnosti zemljišča okoli mest zaradi razvoja gradnje koč znatno podražila (za 15-20%). In ni treba porabiti denarja za vzdrževanje zemljišča - vzdrževanje v ustreznem stanju, kot je stanovanje, popravilo in plačilo stanovanjskih in komunalnih storitev, na primer.

Metoda 3. Postanite delničar. Pred nekaj leti je nakup stanovanja, ko je bila hiša še v gradnji, omogočal prihranek do 30% njegove cene. Zdaj se je situacija spremenila - razvijalci poskušajo prodati svoje blago po enaki ceni na vseh stopnjah njegove proizvodnje, to pomeni, da delničarji ne morejo prihraniti denarja. Vendar pa analitiki verjamejo, da bodo v težkem položaju, v katerem je kriza postavila gradbenike, razvijalci začeli zagotavljati znatne popuste na sekundarna stanovanja - do 15%. Skladno s tem, ko bo vaše stanovanje dokončano in urejeno, ga boste lahko prodali za več, kot ste ga kupili.

POZOR! O zgodbah ogoljufanih delničarjev smo vsi slišali dovolj. Zato tudi brez analitikov ni težko razumeti, da je vlaganje denarja na sekundarnem trgu tvegan posel.

4. metoda. Kupite stanovanjski certifikat. Stanovanjski certifikat je kos papirja, ki potrjuje lastništvo določenega bivalnega prostora v hiši v gradnji, ta površina pa lahko doseže 1 kvadratni meter. Ko je hiša dokončana, lahko potrdilo zamenjate bodisi za pripadajoči znesek denarja (cena se bo zvišala do konca gradnje), bodisi za stanovanje - seveda z doplačilom po novi ceni. Tako kot skupna gradnja vam ta metoda omogoča prihranek pri razliki v stroških "sekundarnega" in "primarnega".

POZOR!Če območja, kupljenega v okviru certifikata, ne boste preprodali, ampak želite živeti na njem, je ta metoda še bolj tvegana kot skupna gradnja. Ker še zdaleč ni dejstvo, da bo v hiši stanovanje, ki po velikosti ustreza vašim certifikatom. Poleg tega je gradnja dolgotrajen proces in v bližnji prihodnosti lahko cene nepremičnin v Rusiji resno padejo. Torej lahko certifikat v najboljšem primeru prodate za tisto, za kar ste ga kupili. Po drugi strani pa inflacija ne bo požrla vašega denarja.

Metoda 5. Vlagajte v zaprte nepremičninske vzajemne sklade. To je dokaj nov instrument za Rusijo. Omogoča vam, da vložite skoraj vse zneske in od tega prejmete dividende. Shema upravljanja za delničarja je popolnoma transparentna in donosnost je do 100% na leto. Vendar pa je lahko v trenutnih kriznih razmerah ta številka bistveno nižja, doba donosnosti naložbe pa ni kratka - najmanj 3 leta. Ker svoj denar iz vzajemnega sklada ne morete dvigniti prej kot v tem obdobju.

Metoda 6. Vlagajte v tuje vzajemne sklade. REIT (Real Estate Investment Trust) je ime analogije naših zaprtih nepremičninskih vzajemnih skladov v tujini. Vsa sredstva, vložena v REIT, so vložena v nepremičnine v različnih državah, kar vam omogoča, da morebitne izgube na enem trgu nadomestite z dobičkom na drugem. Donosnost v primerjavi z domačimi vzajemnimi skladi ni zelo visoka, pri tujih pa je pomembna - 5-7% letno. Najmanjši znesek naložbe v vzajemni sklad je 1-3 tisoč dolarjev.

POZOR! Analitiki menijo, da je ta način naložbe najbolj donosen, ob upoštevanju zelo nizkega tveganja in dokaj visoke donosnosti.

Metoda 7. Kupite stanovanje v tujini. V zadnjem času so medije zapolnile novice, da ruski milijonarji kupujejo vile v Španiji, Londonu ali kje drugje. Kar ni presenetljivo: milijonarji na splošno niso neumni ljudje in vedo, da so v Evropi nepremičnine veliko cenejše kot v Moskvi. Če se osredotočimo na oblast, ljudje mislijo, da lahko s prodajo povprečnega dvosobnega stanovanja v prestolnici kupijo hišo v Španiji in srečno živijo s preostalim denarjem.

Toda v resnici vse ni tako preprosto. Prvič, dokumentacija za nakup kvadratnih metrov v tujini je dolg in zapleten postopek. Drugič, številni evropski nepremičninski trgi trenutno padajo in si verjetno ne bodo opomogli v prihodnjih letih. Zato je malo verjetno, da boste lahko donosno preprodali (ali celo prodali) svoj nakup. Tretjič, spodnji naložbeni prag je visok - od 100 tisoč do 300 tisoč dolarjev. Četrtič, plačati morate vzdrževanje kupljenega stanovanja ali hiše - državi v obliki davkov in komunalnim podjetjem za njihove storitve. In v Evropi in ZDA bodo te številke veliko višje kot v Rusiji.

Metoda 8. Nakup zemljišča v tujini. To je veliko cenejše. Spodnja meja naložbe je 15 tisoč dolarjev. In to je bolj donosno - lahko preprodate parcelo, potem ko želijo na njej zgraditi nekaj za 20-25% več. A zdaj je to preveč tvegano: povpraševanje po nepremičninah in s tem po zemljiščih v Evropi in ZDA je precej majhno.

Sodoben človek, ki ima določeno vsoto denarja, se prej ali slej sprašuje, kako vložiti sredstva in od tega pridobiti koristi. V 21. stoletju je priljubljena vrsta naložb vlaganje v različne vrste nepremičnin. Z uporabo spletnega mesta bomo razmislili, ali se splača investirati v nepremičnine.

Kaj so nepremičnine in naložbe?

Preden se lotite tako resne študije, morate najprej jasno razumeti, kaj je na kocki.

Nepremičnina- to je nepremičnina, zemljišče in vse, kar je z njim povezano, ali vodno telo, ki je trdno povezano z zemljo, ki ga ni mogoče premakniti ali bo povzročilo veliko škodo. Potrjen je z zakonom v obliki dokumentov, ki so potrebni za določeno vrsto nepremičnine. Nepremičnine so najbolj donosna naložba.

Naložbe- vrsta vlaganja sredstev v ustvarjanje ali razvoj lastne ali tuje proizvodnje z namenom pridobitve koristi, koristi ali dobička v končnem rezultatu.

Naložbe v nepremičnine so naložbe v nepremičnine, ki so že zgrajene ali se gradijo, z namenom ustvarjanja dobička.

Pregledali smo osnovne pojme in pred vami se jasno postavlja vprašanje: ali se splača svoje prihranke vlagati v nepremičnino? Navsezadnje so razmere v naši državi zelo nestabilne, na trgu se nenehno dogajajo spremembe, raven cen je podvržena tako močnemu skoku kot enako močnemu padcu. Vsa vprašanja in dvomi, ki jih imate, so povsem naravni.

Upoštevali bomo vse možne vrste tovrstnih naložb. Vsekakor vam bomo predstavili vsa možna tveganja, s katerimi se lahko srečate pri določenem financiranju skladov, vse prednosti in slabosti takšne naložbe ter povzeli rezultate.

Vrste naložb v nepremičnine

Predmet vlaganja vašega denarja je lahko stanovanje ali zemljišče, pisarniški prostor ali nakupovalna središča. Ogledali si bomo 5 glavnih vrst naložb in vse možne nianse, s katerimi se lahko srečate.

Ko se boste seznanili z vsemi možnostmi, boste lahko odgovorili na vaše vprašanje "kako pravilno investirati obstoječe finančne priložnosti v nepremičnino?"

Nakup stanovanjskih prostorov

Nakup stanovanjskih prostorov zdaj uživa veliko zanimanje investitorjev. Ko ste kupili, recimo, stanovanje v novi stavbi, ga je mogoče oddati v najem in iz tega zaslužiti. Ali pa, ko ste kupili dom s hipoteko, ga odplačujte skozi celotno obdobje posojila iz prejetega najetega denarja.

Kljub dejstvu, da je ta način ustvarjanja dobička ali koristi v našem času precej dostopen in ima manj tveganj, obstajajo številne nianse pri izbiri stanovanjskih prostorov:

• Za določitev stroškov najema je treba izbrati območje in preučiti trg;
• Pomembno je, da izberete mesta, kjer so v neposredni bližini trgovine, lekarne, tržnice in trgovski centri ali hipermarketi;
• Trezno ocenite trenutno stanje doma in po potrebi opravite prenovo, večja popravila ali kozmetična popravila;
• Pogled skozi okno ni nič manj pomemben;
• Poskrbeti, da bo vaš dom prijeten in imeti pravo pohištvo, bo pomembno vplivalo na povpraševanje po vašem domu.

Če ste vse dobro premislili, lahko dobite dober dobiček od oddajanja v najem ali zmožnost odplačevanja hipotekarnega posojila s prejetimi najetimi sredstvi.

Pomembno! Zavedati se morate, da oddajanje stanovanja ne vključuje le ustvarjanja dobička, temveč tudi občasno vlaganje denarja v obliki kozmetičnih popravil ali menjave kosov pohištva. Zato ne bi smeli porabiti veliko denarja za popravila in pohištvo, glavna stvar je, da vse dobro izberete in združite z okusom.

Nepremičnine v gradnji – ali se splača investirati?

Nakup stanovanja v stavbi v gradnji lahko prinese več dohodka kot nakup dokončanega novega doma. Razlika je v tem, da stanovanja v stavbi v fazi gradnje stanejo bistveno manj kot gotova. V zvezi s tem lahko po nakupu takšnega doma čez nekaj časa prodate za veliko več in ustvarite otipljiv dobiček.

Kljub tako pomembni prednosti, kot je prejemanje znatnega dohodka, obstaja nekaj tveganj:

• Roki gradnje se lahko zamaknejo;
• Ustavitev gradnje;
• Prav tako ni izključen stečaj razvijalca;
• Rušenje objekta, ki se je začelo zaradi pomanjkanja potrebne dokumentacije ali zakonitosti celotne gradnje s strani razvijalca.

Vsa morebitna tveganja se običajno pojavijo po krivdi razvijalca. Preden investirate v zelo poceni stanovanje v stavbi v gradnji, morate porabiti čas in podrobno ugotoviti ugled razvijalca. Prav tako je treba ugotoviti, kako dolgo je podjetje razvijalca na trgu, koliko hiš je bilo zgrajenih in dostavljenih ter ali so bila med gradnjo ali dobavo stanovanj kakšna vprašanja ali težave.

Ob upoštevanju zgoraj navedenih tveganj lahko sklepamo, da je takšna naložba donosna.

Pozor! Če želite pridobiti ugodnosti pri nakupu stanovanja v gradnji, naj vas prenizka cena in mlad investitor ne zavedeta. Bolje je izbrati podjetje z zasluženo avtoriteto in obstoječo zgodovino v stavbah.

Nakup zemljišča

Lahko se vprašate, ali je donosno vlagati v nepremičnine, kot je zemljišče? Toda bolj ko je posel donosen, več nians in tveganj ima.

Zemljišča imajo svoje posebne značilnosti. Parcela ne bo vedno prodajna in zlahka oddana v najem. Pri nakupu zemljišča je pomembno upoštevati pogoje, ki vplivajo na likvidnost, kot so:

1. Oddaljenost od mesta;
2. lokacija;
3. Priljubljenost te smeri;
4. Razpoložljivost komunikacij in možnost njihove namestitve.

Tudi pri izbiri zemljišča je vredno upoštevati okoljske nianse, politične in gospodarske dejavnike. Če upoštevate vse značilnosti in pogoje, lahko nakup določenega zemljišča prinese znaten dobiček.

Ali je donosno vlagati v podeželske nepremičnine?

V zadnjih nekaj letih so počitnice na podeželju postale zelo priljubljene, posledično pa se je pojavilo povpraševanje po najemu koč izven mesta. Zaradi dobrega povpraševanja po tej možnosti najema lahko z gotovostjo trdimo, da bo naložba prinesla dober dobiček.

Prav tako lahko ob nakupu zemljišča ali nedokončane hiše, če je možno opraviti potrebna dela, parcelo s hišo prodate za drugo ceno. Zaradi dobrega povpraševanja po podeželskih počitnicah je dandanes precej popularen tudi nakup hiš.

Toda seveda obstajajo težave. Za uspešen najem je pomembna okoliška narava. Čudovita vodna površina in bližnji gozd ali gozdiček bodo močno povečali povpraševanje po vaši ponudbi. Pomanjkanje naravnih lepot ali neprimerna lokacija bosta zmanjšala število ljudi, ki se želijo sprostiti v vaši podeželski hiši.

Pri prodaji hiše je pomembno upoštevati ne le prisotnost rezervoarja, temveč tudi prisotnost trgovin, komunikacij, bližino šol in vrtcev. Vse to bo vplivalo na likvidnost.

Donosne naložbe v poslovne nepremičnine

Nakup pisarn ali trgovskih centrov je najbolj donosna tovrstna naložba. A takšna priložnost še zdaleč ni lahko dostopna.

Pri ustanovitvi tovrstnega posla boste morali imeti stalen strog nadzor in ves čas je potrebna osebna prisotnost, da se izognete različnim kršitvam. Montaža števcev, zakonito obratovanje stavbe, računovodstvo, plačilo davkov in še marsikaj zahteva dodatno pomoč strokovnjakov. Najti takšne ljudi tudi ni enostavno, je določeno tveganje in zahteva vašo stalno osebno prisotnost in nadzor.

Upoštevali smo vse glavne vrste naložb v nepremičnine in nianse, povezane z njimi. Vse kar morate storiti je, da izberete najprimernejši način za vlaganje svojega denarja.

Vabimo vas, da razmislite o pozitivnih vidikih takšnega poslovanja in morebitnih pasteh. Prednosti:

• stabilnost;
• Varnost prihrankov vlagatelja;
• Zadostno stopnjo tveganja kompenzira visoka stopnja donosnosti;
• Zaščita pred inflacijo;
• Finančna svoboda za vlagatelja;
• Trend razvoja in rasti v nepremičninskem sektorju;
• Možnost prejemanja pasivnega dohodka iz podcenjene nepremičnine s preprosto nadaljnjo prodajo, vendar v daljšem časovnem obdobju;
• Pri nakupu sredstva na kredit se cena predmeta dvigne, vrednost rublja pa pade, posledično inflacija "poje" vaš preplačani%.

Kot lahko vidite, je prednosti kar nekaj. Pokrili smo glavne. Toda v vsakem poslu so možne tudi težave, na katere lahko naletijo vlagatelji. Razmislimo o glavnih niansah:

• Nizka likvidnost, zamude pri nadaljnji prodaji ali najemu so možne zaradi različnih razlogov;
• Tveganje nepravilnega vzdrževanja in obratovanja objekta, ki lahko vpliva na tehnično stanje;
• Tveganja, povezana z vlaganjem v objekte v gradnji, ki so odvisni od razvijalcev;
• Obstaja odvisnost od gospodarske situacije v državi;
• Možnost dodatnih stroškov;
• Nezmožnost predvidevanja natančnih prihodnjih stroškov.

Podrobno so bile preučene vse možnosti zaslužka z nakupom nepremičnin. Zdaj je postalo jasno in očitno, da je ta vrsta naložb ena najbolj donosnih in obetavnih. Če imate določeno "prtljago" lastnih sredstev, je mogoče zaslužiti zelo dober denar. Če denar leži na polici, ga inflacija »požre«, če pa je v gibanju, lahko ustvarite dobiček in z njim upravljate naprej.

Morda sprašujete o naložbenih priložnostih v Moskvi in ​​kako bo delovalo? Velika mesta, kot sta Moskva ali Sankt Peterburg, so odličen začetek za naložbe. Mesta so velika, dinamična in se aktivno razvijajo, kar odpira nove možnosti in možnosti za zaslužek.

Za zaključek komentirajmo vprašanje: kako vložiti denar v nepremičnino z nizkim kapitalom? To je zelo enostavno narediti. Če imate sredstva za predplačilo, lahko sredstva kupite na kredit. Inflacija vam bo veselo »požrla« preplačilo, nenehna rast cen nepremičnin pa vam bo prinesla dragoceni dobiček.

Vabimo vas k ogledu videa, ki na kratko razloži, zakaj je vlaganje v sredstva, kot so nepremičnine, koristno.

Kako kupiti nepremičnino, ki bo prinašala dohodek?

V stiku z

Zdravo. V tem članku bomo govorili o naložbah v nepremičnine.

Danes se boste naučili:

• Zakaj je naložba v nepremičnino donosna;
• Katere vrste nepremičnin obstajajo?
• V katere nepremičnine je možno in potrebno vlagati;
• Kako lahko zaslužite denar z minimalnimi naložbami.

Naložbe v nepremičnine že dolgo veljajo za ene najbolj zanesljivih. V zavesti ljudi se nepremičnine povezujejo z zanesljivostjo in nenehno rastjo cen. Toda ali je res tako? Ali se splača vlagati v nepremičnine glede na realnost današnjega trga?

Cilji naložb v nepremičnine

Denar bi moral delati denar. To najpomembnejše načelo vlaganja je bilo formalno oblikovano v poznem 17. stoletju. In kljub starosti je še vedno aktualen.

Zato katera koli investicijski namen - prejemanje dohodka.

Tudi naložbe v nepremičnine imajo ta cilj.

Vmesni cilji (načini, kako lahko zaslužite) so:

• Pridobivanje nepremičnine za oddajanje v najem;
• Preprodaja nepremičnine;

Prva od teh metod je veliko bolj stabilna in natančna. Zagotovljeno je oddajanje skoraj vsake nepremičnine, ne glede na vrsto in kakovost. To je najbolj stabilen način naložbe z nizkim dohodkom, z izjemo bančnega depozita.

Zaslužek s preprodajo nepremičnin je bolj zanimiv, tvegan in dragocen način zaslužka. Nepremičnine, kupljene za manj denarja, je precej težko preprodati, kljub temu pa se nekatere nepremičnine ne glede na gospodarsko situacijo še naprej dražijo.

Toda večina investitorjev raje prvič odda nepremičnino v najem in prejme sredstva, porabljena za naložbe, nato pa razmišlja o prodaji.

Ta metoda vam omogoča, da povečate svoj dohodek, ker:

Stanovanje v Moskvi stane 10 milijonov Vsako leto se njegovi stroški povečajo za 5% - 500 tisoč rubljev. Za najemnino plačajo 60 tisoč rubljev – 720 tisoč rubljev. Skupni dohodek je 1 milijon 220 tisoč rubljev ali 12% letno.

Vrste naložb v nepremičnine

Naložbe v nepremičnine se nanašajo na.

Obstajajo štiri glavne vrste naložb v nepremičnine:

• Naložbe v poslovne nepremičnine;
• Investicije v stanovanjske nepremičnine;
• Naložbe v gradnjo nepremičnin;
• Naložbe v nepremičnine v tujini.

Vsak od njih ima svoje značilnosti in posebnosti, ki označujejo ne samo nepremičnino kot naložbeni objekt, temveč tudi celoten pristop k vlaganju denarja. Vsak od njih se razlikuje po lastnih tveganjih, ki jih prevzema vlagatelj, strategijah in s tem dobičku.

Investicije v stanovanjske nepremičnine

Naložba v stanovanjsko nepremičnino pomeni nakup:

• sobe;
• Apartmaji;
• Hiše;
• In drugi stanovanjski prostori.

Stanovanjske nepremičnine so dobre, ker je ovira za vstop v to naložbo precej nizka, tveganja so minimalna, naložba pa se garantirano povrne. Toda hkrati ne morete računati na velike kratkoročne prihodke.

Najmanjši znesek naložbe se močno razlikuje glede na regijo.

Statistično dejstvo : cena stanovanjskih nepremičnin je v celotni moderni zgodovini Rusije padla le 3-krat. Leta 1998 zaradi neplačila, v letih 2008–2009 zaradi svetovne nepremičninske krize in v letih 2015–2016 zaradi ruske krize. V vseh letih od začetka 90-ih so se cene stanovanjskih nepremičnin v povprečju zvišale za 3-5 % letno.

Kako zaslužiti na stanovanjskih nepremičninah? Prvi in ​​glavni način je najem. Kot najemodajalec lahko brez kakršnega koli truda zaslužite od 120 do 300 tisoč rubljev na leto. Drugi način je sčasoma večanje vrednosti nepremičnine. Če stanovanje ob nakupu stane 1.000.000 rubljev, potem lahko varno rečemo, da bo po 3 letih že stalo 1.100.000 rubljev.

Donosnost naložbe je precej dolga. Da bi se naložba v celoti povrnila in dosegla čisti dobiček, bo trajalo približno 8-10 let, odvisno od gospodarske situacije in regije. Hkrati lahko začnete prejemati stabilne odbitke že v prvem ali drugem mesecu po nakupu stanovanja. Ko pa vlagate v stanovanje, boste morali opraviti minimalna popravila, privabiti dobre najemnike in poskrbeti, da se nepremičnini nič ne zgodi.

Rast cen stanovanj je zelo odvisna od regije. V regijah, ki se aktivno razvijajo, kot je regija Belgorod, cene nepremičnin rastejo hitreje zaradi nenehnega pritoka novih ljudi. Previdno izberite regijo, v katero želite vlagati.

Ne smemo pozabiti, da pri vlaganju v nepremičnine ne smete kupiti velikega doma. Srednja 1-2 sobna stanovanja so idealna, niso tako draga kot velika, zato je veliko večje povpraševanje po njih.

Naložbe v poslovne nepremičnine

Naložbe v poslovne nepremičnine so bolj kompleksna naložba, ki bo od investitorja zahtevala dobro znanje in analitične sposobnosti.

Poslovna nepremičnina kot naložbeni objekt vključuje:

• Trgovine;
• palice;
• restavracije;
• Skladišča;
• pisarne;
• Drugi prostori.

Poslovne nepremičnine uporabljajo drugi podjetniki ali podjetja za ustvarjanje dobička. Dobiček prinaša tudi oddajanje prostorov v najem, pa tudi morebitna rast vrednosti poslovnih nepremičnin. Če pa življenjski prostor vztrajno postaja dražji, potem s trgovino ni vse tako preprosto.

Poslovne nepremičnine v zadnjih nekaj letih močno izkazujejo negativno dinamiko cen, hkrati pa izkazujejo velik upad povpraševanja. To je seveda posledica krize, pa tudi nerazvitosti malega in srednjega gospodarstva, ki potrebuje predvsem najemnino.

Posebnost poslovnih nepremičnin je visoka ovira za vstop v posel. Zasebniki ne bodo več mogli preprosto kupiti pisarne ali lokala in ga oddajati. Problem iskanja strank je zelo pereč tudi za podjetnike. Navsezadnje se pogodbe sklepajo dolgoročno in pojavi se dilema: ali iskati ugodnejšo ponudbo ali sodelovati s tem naročnikom.

Tudi tveganja so precej visoka. Izbira primerne nepremičnine za začetnika je precej težka, prav tako boste morali opraviti kompetentna popravila, privabiti prave stranke in z njimi skleniti pogodbo. Dohodki v poslovnih nepremičninah so precej višji kot v stanovanjskih nepremičninah, a doba vračila ostaja enaka: 8-10 let.

Investiranje v gradnjo

Najbolj tvegana in donosna vrsta naložbe v nepremičnine. Razdelimo ga lahko v dve veliki kategoriji: naložbe v običajnem pomenu besede in nakup stanovanj v zgodnji fazi gradnje.

V prvem primeru oseba vloži svoj denar v gradbena dela, po njihovem zaključku pa glede na delež prejme dobiček. Znana shema za vse vlagatelje in v njej ni nič novega. Dobiček se določi glede na investicijo.

Druga metoda je veliko bolj zanimiva. Nekatera gradbena podjetja prodajo stanovanja v svojih objektih še preden so zgrajena. To pomaga pritegniti dodatna sredstva za gradnjo in dokončati delo. Takšna stanovanja so običajno pripravljena v 1-2 letih, cena v času njihove pripravljenosti pa je 1,5-2 krat višja od prvotne. Vendar je treba zapomniti, da je vlaganje v gradnjo veliko bolj tvegana dejavnost kot nakup dokončane nepremičnine.

V gradnjo morate vlagati pametno, preučiti vse pravne in ekonomske vidike podjetja, njegovo zanesljivost, izkušnje na trgu in ocene. Z dobrim vložkom lahko pridobite na razliki med nakupno in prodajno ceno ter dobite nepremičnino po nižji ceni in s tem znižate stroške nakupa.

Pri sestavljanju in podpisu pogodbe z gradbenim podjetjem je priporočljivo poiskati nasvet odvetnika. Znal vam bo povedati, ali je to podjetje zanesljivo, pravilno sestaviti pogodbo in če gre kaj narobe, dobiti nasvet.

Primerjalne značilnosti vrst naložb

Da bi bolje razumeli, kaj je za vas bolj donosno, vam bomo predstavili primerjalni opis vrst naložb:

	Investicije v stanovanjske nepremičnine	Naložbe v poslovne nepremičnine	Naložbe v gradnjo nepremičnin
priloge	Povprečje	Največ	Najmanjša
dohodek	Najmanjša	Največ	Povprečje
Povračilo	8-10 let	8-10 let	2-6 let
Likvidnost	Povprečje	Največ	Najmanjša
Tveganja	Nizka	Povprečje	Največ
Katere kategorije vlagateljev so priporočljive?	Vsi	Za začetnike in bolj izkušene	Za izkušene vlagatelje

Kot lahko vidite, je vlaganje v poslovne in stanovanjske nepremičnine zaradi svoje enostavnosti in povprečne stabilnosti primerno tako za začetnike kot srednje izkušene vlagatelje. Toda kljub temu je najbolj donosna, v smislu vračila, vlaganje v gradnjo. In je tudi najbolj tvegano.

Naložba v stanovanjsko nepremičnino je zaradi visoke stabilnosti primerna za vsakogar. Ni treba misliti, da se investicija ne bo povrnila. Zagotovljeno jim je ustvarjanje dohodka, ne glede na okoliščine.f

Prednosti in slabosti vlaganja v nepremičnine

Zdaj o vsaki točki malo bolj podrobno:

Prednosti:

Stabilnost. Težko je oporekati temu. Naložbe v nepremičnine so eden najbolj zanesljivih in stabilnih virov dohodka. Ne glede na letni čas, gospodarsko in politično situacijo, stanovanja in poslovne prostore vedno potrebujejo vsi.

Nenehna rast vrednosti sredstev. Značilno za stanovanjske nepremičnine. Na dolge razdalje se nepremičnine obnašajo kot zlato – vztrajno in samozavestno rastejo v vrednosti.

Pasivni vir dohodka. Investitor se z oddajanjem nepremičnine v najem ali čakanjem na dvig cene vloži minimalno truda.

Minimalna tveganja. Kot izhaja iz druge točke, sta vedno potrebna stanovanja in prostor za poslovanje, zato bo tudi v najbolj neugodnih časih za gospodarstvo obstajala priložnost za prodajo ali oddajo nepremičnine.

Minuse:

Nelikviden naložbeni predmet. Likvidnost je sposobnost predmeta, da se hitro spremeni v denar brez izgube vrednosti. Nizka likvidnost nepremičnin pomeni, da jih je težko prodati po realni vrednosti. Seveda lahko zelo hitro prodate stanovanje/trgovino/kateri koli drug prostor z velikim popustom, vendar to kaže le na nizko likvidnost in s tem na težave pri prodaji.

Dolgo povračilo. Najpomembnejša pomanjkljivost od vseh. Povračilna doba 8-10 let je precej dolga tudi za dolgoročne naložbe. Srednja in mala podjetja se povrnejo v obdobju od 1 meseca do 2 let. In finančne naložbe so tam enake.

Fiksni stroški vzdrževanja. Komunalne storitve in drugi stroški, če jih ne nosi najemnik, padejo na pleča investitorja. Znatno zmanjšajo dohodek in vas prisilijo, da porabite dodaten denar.

Lastnik nepremičnine bo moral plačati davek na nepremičnine, pri lizingu bodisi dohodnina (če je organizacija) bodisi (dohodnina). In po prodaji nepremičnine boste morali plačati tudi davke, zaradi česar se znesek dohodka zmanjša za 13%.

Vsak vlagatelj se sam odloči, kaj bo odtehtalo - stabilnost in konstantnost ali nizka likvidnost, donos in vračilo.

Za vlagatelje začetnike smo pripravili pet nasvetov:

Nasvet 1. Vnaprej se morate odločiti o svojih finančnih zmožnostih in predmetu naložbe. Nadaljnja strategija, naložba sredstev ali doba vračila bo v celoti odvisna od tega. Investitor sam mora razumeti, koliko denarja ima in na kakšno nepremičnino lahko z njim računa.

Izbira naložbenega predmeta je najtežja stvar, saj morate razumeti, da vsaka vrsta nepremičnine prinaša drugačen dohodek, drugačna tveganja in različne obveznosti.

Nasvet 2. Pozorno preučite nepremičninski trg in poiščite ponudbo. Naložbe so skoraj stalna analiza, zato vam ni treba takoj po prejemu denarja hiteti iskati nepremičnine za naložbo. Pozorno morate preučiti ponudbe, ki jih ljudje ponujajo, videti, kje je povpraševanje itd.

Lokalne in ruske oglaševalske platforme, kot je Avito, so idealne za to, kjer vam bodo nekateri pomagali razumeti, kaj se prodaja, drugi pa, kaj se oddaja. In na podlagi tega znanja boste morali najti predmet, ki ne bo imel najvišje cene in bo dovolj povpraševan.

Nasvet 3.Če je mogoče, se izogibajte uporabi posrednikov. To velja bolj za naložbe v stanovanjske nepremičnine. Mnogi ljudje pri iskanju naložbene nepremičnine uporabljajo storitve nepremičninskih posrednikov. To je v osnovi napačen pristop. Naloga nepremičninskega posrednika je prodajati, vaša naloga je kupovati. In tu nastopi konflikt interesov, ki se mu je treba izogniti.

Popolna celovita analiza trga nepremičnin lahko da razumevanje, kje iskati dobro stanovanje.

Nasvet 4. Potrebno je uporabiti storitve odvetnika. Najbolje je, da sestavljanje pogodb zaupate strokovnjaku. Navsezadnje je tudi najem najbolje formalizirati pravno. Da, spodoben del dohodka se izgubi, a hkrati, če pride do kakršne koli revizije, se vam ni treba bati neprijetnih posledic, ki bodo zagotovo nastale, če ni pogodbe in plačila davkov.

Osebni odvetnik bo potreben tudi pri sklenitvi pogodbe z gradbenim podjetjem. Pomagal vam bo razumeti zanesljivost podjetja, opozoril na sporna vprašanja in ranljivosti v pogodbi ter pomagal zaščititi vaše pravice, če se takšna potreba nenadoma pojavi. Investicijska dejavnost vedno zahteva dobrega odvetnika, ki vam bo pomagal razumeti vse zakonodajne zaplete.

Nasvet 5. Pozabiti morate na takojšnje dobičke. Naložbe v nepremičnine so dolgoročne naložbe, zato se dolgo vračajo. Dobiček od nadaljnje prodaje je mogoče pridobiti v 2-3 letih, dohodek od najema pa šele v 6-9. Zato pozabite na hitro in enostavno služenje denarja.

Nekaj ​​besed o tveganjih

Kot vsaka naložbena dejavnost je tudi naložba v nepremičnine polna precejšnjih tveganj. Nekaj ​​besed o tveganjih v ruski realnosti.

Hipotekarno tveganje. V Rusiji kriza 2008–2009 ni bila tako huda kot drugod po svetu. Nepremičnine so se pocenile, a ne tako kot v Evropi in Ameriki. To je posledica dejstva, da so hipoteke na ruski trg prišle precej pozno, šele v začetku 2000-ih.

Padec cen v letih 2015–2016 je poleg ruske krize povezan z dejstvom, da se je približalo obdobje plačila 10-letnih hipotek, stopnja neplačila pa se je opazno povečala. Kaj bo ob izteku 15- in 20-letnega roka, ni znano, saj je v Ameriki proti odplačilni dobi izbruhnila kriza svetovnega merila.

Stanovanjsko tveganje. Ni znano, ali je cenovni minimum zdaj dejansko presežen ali pa se stanovanjske nepremičnine že ves čas neupravičeno dražijo. Prav zaradi vprašanja minimalne cene govorimo o tveganosti trenutnih naložb v stanovanjske nepremičnine.

Morate skrbno spremljati situacijo in takoj, ko postane jasno, ali bodo nepremičnine še naprej rasle ali bodo pokazale negativno dinamiko, se odločite za naložbe v stanovanja.

Tveganje v gradbeništvu. O gradnji ni treba veliko govoriti. Lažni razvijalci, dvojna prodaja stanovanj in številne druge goljufive sheme, ki jih mnogi poznajo iz prve roke.

Investicija v hiše v gradnji je res donosna in prinese veliko več denarja, vendar je treba pretehtati tveganja, natančno preučiti podjetja in se šele nato odločiti za investicijo v gradnjo.

Kako investirati z minimalnimi sredstvi

Vlaganje v nepremičnine še vedno zahteva veliko višje stroške kot druge metode.

Če ni dovolj denarja, lahko uporabite eno od naslednjih metod:

Zbiranje denarja. Najbolj priljubljen način zbiranja sredstev za nakup nepremičnine je hipoteka. Posojilo zavarovano z nepremičnino. V ruskem razumevanju je to posojilo za nepremičnine, zavarovano z isto nepremičnino.

Večina bank bo z veseljem zagotovila hipoteko. To bo zahtevalo stabilen vir dohodka, dobro kreditno zgodovino in paket dokumentov, ki se razlikuje glede na banko.

Obrestne mere se razlikujejo glede na banko, rok, zanesljivost in finančno stanje posojilojemalca. V bistvu je 11-17% na leto predvideno za hipoteke in 5-7% - če obstaja posojilo v tuji valuti.

Dobra stvar pri tej metodi je, da lahko mesečna hipotekarna plačila plačujete z denarjem, ki ga dobite od najemnine. S preudarnim nakupom in ugodnim najemom lahko brezplačno pridobite lastništvo nepremičnine, za katero bo posojilo plačal najemnik.

Privabljanje soinvestitorjev. V Rusiji se ideja o skupnem vlaganju šele razvija, zato o tej metodi še ni treba resno govoriti.

Zelo redko imajo vlagatelji možnost, da dejansko najdejo partnerje, ki bodo pripravljeni v enakih deležih (ali glede na vložek) zahtevati prihodke od nepremičnin brez poseganja v dobiček. Hkrati bo možnost vključitve prijateljev ali sorodnikov v naložbeni projekt naredila naložbe manjše in opazno bolj donosne.

Včlanitev v Investors Club. Veliko je skupnosti, kjer investitorji iščejo somišljenike, ki si lahko pomagajo ne le z nasveti, ampak tudi finančno. V takšnih klubih je veliko ljudi, ki lahko pod pogoji naložbe vlagajo v vaš projekt in na ta način lahko zaslužite neodvisen dohodek in zagotovite dobiček svojim partnerjem.

To je tudi dokaj nova ideja za Rusijo. Sestavljen je iz kolektivnega financiranja. Lahko začnete projekt, ki bo pritegnil naložbe, tako da jih boste lahko vložili v nepremičnine.

Investicijski projekt bo moral delovati kot celotna delniška družba - ljudje bodo kupovali deleže v tem projektu in računali na dobiček. Primerno za nakup in najem poslovnih nepremičnin ter kasnejšo prodajo.

Zbiranje sredstev za nakup nepremičnine je precej težko. Zato začetnikom priporočamo, da pritegnejo partnerje z vsemi razpoložljivimi sredstvi. Bolj izkušeni vlagatelji bodo lahko ne le vložili sredstva, ampak jih bodo tudi usmerili v pravo smer, najprej pomagali in učili. To je veliko bolj dragocena izkušnja, celo pomembnejša od ustvarjanja dobička.

Robert Kiyosaki - eden najbolj znanih svetovnih poslovnežev in trenerjev samorazvoja je napisal knjigo, ki jo mora prebrati vsak nepremičninski investitor. Imenuje se "Naložbe v nepremičnine".

Zagotavlja podrobno strategijo za tiste, ki želijo investirati v nepremičnine in imeti v lasti 5-6 nepremičnin do 40. leta starosti ter imeti stabilen pasivni dohodek, ne da bi delali praktično karkoli. Knjiga je polna zanimivosti in pasti. Uporaben bo vsem, čeprav je bolj prilagojen zahodni in vzhodni realnosti kot Rusiji in državam SND.

Če povzamem zaključek : Naložbe v nepremičnine so med navadnimi ljudmi eden najbolj obravnavanih in priljubljenih načinov naložb. Zanj so značilne minimalne zahteve po izkušnjah vlagateljev, vendar je izjemno zahteven za denarnico. Donos naložbe v nepremičnino je 2-9 let, odvisno od izbranega načina zaslužka.

Pozdravljeni, dragi bralci spletnega mesta finančne revije! Danes bomo govorili o naložbah v nepremičnine.

Iz te publikacije boste izvedeli:

• Katere so prednosti in slabosti tovrstne naložbe;
• Različne možnosti naložb v nepremičnine;
• Značilnosti investicij v gradbeništvo;
• Kako začeti vlagati z majhno količino razpoložljivih sredstev.

Poleg tega boste na koncu članka našli odgovore na pogosto zastavljena vprašanja.

Članek bo všeč in koristen tako za tiste, ki šele iščejo načine za vlaganje lastnih sredstev, kot za izkušene vlagatelje. Ne izgubljajte časa, začnite brati. In morda boste v bližnji prihodnosti naredili prve korake k uspešni naložbi v nepremičnine.

Katere so glavne prednosti (+) in slabosti (-) naložbe v nepremičnine, v katere nepremičnine je bolje vložiti denar, kakšni so načini zaslužka s tovrstno naložbo - preberite več o tem in še več

1. Prednosti in slabosti vlaganja v nepremičnine - glavne prednosti in slabosti

Vsak razumen človek razmišlja o donosnih naložbah. Pomembno je, da naložbe varujejo denar pred škodljivimi vplivi inflacija. Hkrati je zaželeno, da vložena sredstva delujejo in ustvarjajo dodaten prihodek.

Naložbeni instrumenti, ki se uporabljajo v daljšem časovnem obdobju, bodo pomagali doseči zgoraj opisane cilje. Pomembno je, da imajo minimalno tveganje in so zelo obetavni. Točno to so naložba v nepremičnine .

Potreba po stanovanju se je pojavila pred mnogimi leti in traja še danes. V prihodnosti ne bo šlo nikamor. Torej nepremičnine Nenehno bo povpraševanje, kar pomeni, da je odlično naložbeno orodje.

Poleg tega so takšne naložbe povsem sprejemljiva možnost za poslovanje. Za to sploh ni potrebno imeti ogromnih vsot denarja. Še vedno lahko vlagate denar v nepremičnine v začetni fazi gradnje. Poleg tega je možno postati član stanovanjske zadruge z nakupom deleža v njej.

Kot vsak drug finančni instrument ima tudi naložba v nepremičnine oboje prednosti , torej minusi .

Med prednostmi (+) tovrstne naložbe so naslednje:

• nepremičnine imajo visoko likvidnost;
• v daljšem obdobju stalne donosnosti, Na primer Z oddajanjem kupljene nepremičnine lahko služite več let;
• relativna razpoložljivost naložb;
• širok nabor naložbenih možnosti.

Kljub pomembnim prednostim vlaganja v nepremičnine so, tako kot vse obstoječe naložbene možnosti, podvržene tveganju.

Glavne slabosti (-) tovrstnih naložb so:

• povpraševanje po nepremičninah je precej odvisno od gospodarske situacije v državi kot celoti in posamezni regiji posebej;
• cene nepremičnin so precej visoke;
• v majhnih mestih je povpraševanje po nepremičninah na precej nizki ravni;
• visoki dodatni stroški - komunalne storitve, popravila, davki.

Poleg tega obstaja tudi možnost višja sila . Zgodi se, da nepremičnini zaradi nepremostljivih okoliščin cena močno pade. Na primer, bodo stanovanja v ekološko čistem območju postala cenejša, če bo v bližini zgrajena tovarna ali prometna avtocesta. Posledično vlagatelj ne bo zaslužil le nič, ampak tudi izgubiti del vloženega denarja.

Da bi se izognili večini težav, je pred naložbo pomembno izvesti predhodna analiza . Primerja možne naložbene možnosti ter preučuje različne dejavnike in okoliščine, ki lahko vplivajo na vrednost nepremičnine.

Priljubljene možnosti, kjer je donosno vlagati

2. V katere nepremičnine se splača vlagati - 8 priljubljenih možnosti + primerjalna tabela

Investicijski strokovnjaki menijo, da je vlaganje v nepremičnine veliko manj tvegano od trgovanja na borzi, vlaganja v startupe in podjetja. To je preprosto razloženo: nepremičnine se zelo redko pocenijo.

Denar se najbolj splača vlagati v nepremičnine velik mesta. To še posebej velja za stanovanjske prostore. V tem primeru obstaja neposredna povezava: Večje kot je mesto, bolj donosno je vlaganje denarja v nepremičnine. To dejstvo je povezano predvsem z razliko v likvidnosti zanj v različnih mestih.

Vendar je pomembno razumeti, da lahko v vsakem kraju najdete svojo primerno nepremičnino za naložbo. Če želite dobiti največji dobiček, morate porabiti temeljito analizo vse obstoječe smeri in izberite najbolj donosno.

Možnost 1. Stanovanjska nepremičnina

Ta možnost je najbolj dostopna zasebnih vlagateljev. Tveganje naložbe v stanovanjsko nepremičnino je minimalno.

Z nakupom stanovanjske nepremičnine lahko zaslužite na dva načina:

1. nakup z namenom naknadnega nadaljnja prodaja po višji ceni;
2. nakup za najem .

Vsekakor je pri nakupu stanovanja pomembno biti pozoren na naslednje kriterije:

• lokacijo— v prestižnem, stanovanjskem ali študentskem naselju, okolju prijaznem, odmaknjenem od centra mesta;
• razporeditev prostorov, vključno s prisotnostjo balkona, kombinirane ali ločene kopalnice;
• država— razpoložljivost in kakovost popravil;
• infrastrukturo— kako daleč so vrtci, šole, klinike, postajališča javnega prevoza, trgovine.

Na splošno je lahko vsako merilo, tudi na videz nepomembno, pomembno za kupce:

• pogled skozi okno;
• nadstropje;
• sosedi;
• kontingent lokacijskega območja.

Če želite stanovanje (ali drugo stanovanjsko nepremičnino) kupiti čim bolj donosno, ga boste morali poiskati na svojem , brez pomoči nepremičninarja. Vendar je pomembno preveriti čistost transakcije. Kako to narediti tako na primarnem kot na sekundarnem stanovanjskem trgu, smo govorili v prejšnji številki.

Možnost 2. Poslovne nepremičnine

Ta možnost je za bolj izkušeni vlagatelji. Takšne investicije so primerne tako za majhne pisarniške in trgovske prostore kot za velike zgradbe, namenjene skladiščem, supermarketom in proizvodnim delavnicam.

Takšni prostori so vedno v precejšnjem povpraševanju. Ogromno poslovnežev išče prostor za poslovanje in so ga pripravljeni dati lastniku najemnina. Tistim, ki kupujejo poslovno nepremičnino, ostane reden dobiček od naložbe.

Najemnina je klasična možnost za pridobitev . Dobiček vlagatelja v tem primeru ni odvisen od časa, porabljenega za delo.

Za vlagatelja je koristno vedeti, da morate pri izbiri poslovne nepremičnine kot naložbenega predmeta imeti precej veliko denarja. Prispevki v tej smeri se običajno začnejo z pet -sedem milijonov rubljev.

Možnost 3. Zemljiške parcele

Za nakup zemljišča je potreben manjši znesek denarja kot za nakup stanovanja ali poslovne nepremičnine.

Vlaganje v zemljišče ima številne prednosti:

• minimalna stopnja verjetnosti goljufije;
• popravila niso potrebna;
• pomanjkanje plačila komunalnih storitev;
• postopek nakupa je enostavnejši kot pri drugih nepremičninah;
• relativno nizki davki;
• preprost dizajn;
• ni potrebe po pomoči nepremičninskih posrednikov.

Vse zemljiške parcele je mogoče klasificirati po namenu uporabe. Za kratkoročne naložbe z minimalnimi stroški so površine, ki se uporabljajo, najprimernejše za gradnjo . več dolgoročne naložbe je treba opraviti na zemljiščih, namenjenih uporabi v kmetijstvo in industrijo .

Ampak obstaja tudi pomanjkljivosti vlaganja v zemljišče. Prvič, je država poostrila nadzor nad tem, da se zemljišča uporabljajo v skladu z namenom. Poleg tega, so se pred kratkim zvišali davki na to vrsto nepremičnin.

Možnost 4. Država nepremičnine

Nakup podeželske nepremičnine za nadaljnjo stabilno prodajo donosen poklic . To je še posebej značilno za velika mesta, saj se njihovi prebivalci vse pogosteje poskušajo naseliti ali imeti možnost sprostitve čim dlje od mestnega hrupa in umazanega zraka.

Obstaja več možnosti za vlaganje v podeželske nepremičnine:

• pridobitev objektov v gradnji;
• naložbe v gotove hiše;
• nakup zemljišč, namenjenih za gradnjo primestnih nepremičnin.

Obeti za naložbe v podeželske nepremičnine se sčasoma povečujejo. Toda pri izbiri predmeta za nakup bodite pozorni na lokacijo, obstoječo infrastrukturo in komunikacije. Tudi drugi dejavniki, ki so pomembni za ustvarjanje udobnih življenjskih pogojev, so lahko zelo pomembni.

Možnost 5. Nepremičnina v gradnji

Druga naložbena možnost je vlaganje v nepremičnine v gradnji (novogradnje). Kljub temu, da je tveganje pri tej možnosti nekoliko večje, lahko tudi dobite veliko velik dobiček.

To je razloženo zelo preprosto– nepremičnina v gradnji stane veliko manj kot na sekundarnem trgu. Torej, če vložite sredstva v začetni fazi, se bodo po zaključku gradnje cene najverjetneje znatno povečale bo zrasel. Posledično bo vlagatelj prejel oprijemljive dobičke.

Tveganja pri vlaganju v nepremičnine v gradnji so največkrat povezana z gradbenim podjetjem. Če je nezanesljiv, se poveča tveganje pride do naslednjih situacij:

• nepravočasno zagon nepremičnine;
• popolna zamrznitev gradnje;
• Če je gradnja nezakonita ali ni dovoljenj, je možna popolna rušitev objekta.

Zato mora investitor pred naložbo v nepremičnino v gradnji opraviti temeljito analizo razvijalca.

Pomembno je preučiti ne le ugled podjetja, ampak tudi naslednje značilnosti:

• čas obstoja podjetja;
• število dokončanih in naročenih objektov;
• ali je med gradnjo v preteklosti prišlo do zastojev, njihovega trajanja in vzrokov.

Zaporedne faze investicij v gradnjo

5.3. Kako pravilno vlagati v gradnjo - 5 glavnih stopenj

Vsak vlagatelj ve, da vlaganje po vnaprej pripravljenem načrtu omogoča povečanje stopnje dobička in zmanjšanje tveganja naložb. Vlaganja je treba izvajati dosledno, v skladu z izdelano strategijo. V tem procesu je pet stopenj.

Faza 1. Izbira razvijalca

Obvezna in pomembna aktivnost v začetni fazi investiranja v gradnjo je analiza razvijalcev. Pomembno je ne le izvedeti ime razvijalca, ampak tudi razjasniti, kakšen je njegov ugled. Strokovnjaki priporočajo vlaganje le v tiste projekte v gradnji, katerih gradnjo izvaja znano gradbeno podjetje v mestu.

Pri izbiri razvijalca je pomembno upoštevati:

• ugled podjetja;
• koliko objektov je podjetje že predalo v obratovanje;
• ocene;
• koliko izkušenj ima podjetje na področju kompleksne gradnje;
• koliko investitorjev ima razvijalec;
• partnerstva s kreditnimi institucijami (banke skrbno izbirajo, s kom bodo sodelovale, izvajajo temeljito analizo in ne sodelujejo z razvijalci, ki imajo dvomljiv ugled);
• Kako skrbno razvijalec spoštuje zakon (glavni regulativni akt je zvezni zakon 214 -FZ).

V Moskvi in ​​moskovski regiji lahko zaupate naslednjim razvijalcem:

GC PIK– eden največjih razvijalcev v Rusiji. Podjetje je bilo ustanovljeno leta 1994 in uspešno izvaja velike gradbene projekte po vsej Rusiji. Osredotoča se na gradnjo cenovno dostopne nastanitev. V letih delovanja je bilo zgrajenih približno 250 tisoč stanovanj s površino 15 milijonov kvadratnih metrov. m Je eno sistemsko pomembnih podjetij v ruskem gospodarstvu.

A101 Razvoj— podjetje je zgradilo približno 500 tisoč kvadratnih metrov. m. stanovanjski nepremičnine, pa tudi več kot 50 tisočakov – komercialni. Razvijalec tudi gradi vrtci in šole interakcijo s proračunom. Vzpostavljeno je sodelovanje z več velikimi bankami v okviru programov hipotekarnega kreditiranja. Razvijalec je vključen v TOP-5 v moskovski regiji in TOP-15 po vsej Rusiji.

Capital Group je podjetje, ki se ukvarja s celotnim ciklom gradbenih dejavnosti, od analize lokacij za gradnjo do dokončanja dokončane nepremičnine. Končanih je bilo 71 projektov, na katerih je bilo zgrajenih 7 milijonov kvadratnih metrov. m površine. Objekti podjetja so bili imenovani za najboljše projekte v Moskvi in ​​moskovski regiji.

Faza 2. Izbira predmeta naložbe

Druga pomembna faza vlaganja v nepremičnine v gradnji je izbor primernega objekta. Najbolje je začeti na območju, kjer je povpraševanje po stanovanjskem prostoru največje.

Pri izbiri naložbenega predmeta je pomembno upoštevati naslednje parametre:

• infrastruktura;
• bližina postajališč javnega prevoza in postaj podzemne železnice;
• druge značilnosti, ki vplivajo na stopnjo udobja bivanja.

Če nameravate vlagati v poslovne nepremičnine, morate vnaprej razmisliti o končnem cilju investitorja. Prav tako bi bilo dobro sestaviti strokovni poslovni načrt.

Faza 3. Pogajanja

Ko sta izbrana razvijalec in predmet naložbe. Lahko začnete vodenje pogajanj. Pomembno je razumeti, da v skladu z zakoni naše države ni mogoče registrirati pravic do nepremičnin v gradnji.

Vendar pa ima investitor pravico:

• sestaviti pogodbo o delniški udeležbi;
• pridružiti se gradbeni zadrugi;
• registrirajte naložbeni depozit;
• skleniti delniško pogodbo.

Strokovnjaki svetujejo izbiro pogodbe o delniški udeležbi.

Poleg načina registracije pogodbe so obravnavani pogoji za polog sredstev. Glavni med njimi je pridobitev v obroke(odplačevanje na obroke) in enkratni polog sredstev, možne pa so tudi druge možnosti.

Faza 4. Preučevanje dokumentacije

Vse sklenjene pogodbe morajo biti v skladu z veljavno zakonodajo. Dobro bi jih bilo preveriti s pomočjo neodvisnega odvetnika. Marsikdo misli, da je to zapravljanje denarja. Ni pa priporočljivo varčevati pri varnosti transakcij.

Faza 5. Sklenitev sporazuma

Končna faza transakcije je sklenitev sporazuma. Pred podpisom končnega dogovora. Pomembno je natančno preučiti vse njegove točke.

V tem primeru morate biti pozorni na:

• kdaj je predviden zaključek gradnje;
• kakšni so pogoji odpovedi;
• cena naj bo fiksna, ne sme biti pogojev, na podlagi katerih se bo spreminjala;
• globe v primeru kršitve pogojev pogodbe morajo biti določene za vsako stranko;
• okoliščine višje sile.

Pomembno je, da k poslu za nakup nepremičnine v gradnji pristopite z največjo skrbnostjo in odgovornostjo. Pomembno si je zapomniti, da obstajajo tveganja, ki jih je mogoče zmanjšati z doslednim upoštevanjem zaporedja naložbenih faz.

5.4. Kako zaslužiti z naložbami v gradbeništvo - TOP 3 metode dela

Investitor bi moral vedeti, kateri načini zaslužka z nakupom nepremičnine v gradnji so najvarnejši in preverjeni.

Metoda 1. Najem

Zaslužek iz prenosa nepremičnine v najem predstavlja dolgoročna naložba. Toda ta možnost ima stabilno raven donosnosti.

Vračilna doba v tem primeru presega pet šest leta. Ne pozabite pa, da površine v vsakem primeru ostanejo v lasti investitorja.

V velikih mestih je povpraševanje po različnih vrstah najemnin stanovanjske nepremičnine : luksuzni enodnevni apartmaji, sobe v stanovanjskih naseljih, garsonjere za mlade družine in drugo.

Če upoštevamo poslovne nepremičnine , lahko opazimo, da je tudi povpraševanje po njem s strani podjetnikov stalno visoko. V velikih mestih so še posebej priljubljeni prostori v poslovnih in nakupovalnih središčih. Edina pomanjkljivost poslovnih prostorov je potreba po naložbah precej velike vsote denarja.

Za nakup stanovanja običajno je dovolj 1,5 -2,5 milijonov rubljev. Če nameravate vlagati v poslovne nepremičnine, bo trajalo približno 2-3 krat velika vsota.

Metoda 2. Nakup stanovanja v gradnji za prodajo po zagonu

Če kupite nepremičnino v gradnji za nadaljnjo prodajo, se vam lahko naložba zelo hitro povrne - že v 1 -2 leta. Hitreje kot bo gradnja objekta končana, bolj bo zanimiv za investitorje. Posebej uspešni vlagatelji prejmejo dohodek v višini 100 % vloženih sredstev.

Pomembno je oceniti druge možne možnosti. V dokončanem stanovanju je možno izvesti kakovostna popravila. Zaradi takih dejanj se bodo njegovi stroški povečali za približno četrtino.

Metoda 3. Sodelovanje v kolektivnih naložbah

Investitorjem, ki iščejo najvarnejše možnosti za vlaganje v nepremičnine v gradnji, lahko svetujemo sodelovati s posredniki . V tem primeru lahko postanete član strokovni investicijski projekt brez nakupa nepremičnine. Če želite to narediti, je dovolj, da se pridružite kolektivnemu naložbenemu skladu in prejemate dohodek kot delničar.

V Moskvi in ​​regiji obstaja več zanesljivih skladov, ki vlagajo v nepremičnine. Vključno s tistimi v gradnji:

Naložba E3- tukaj je najmanjši vstopni znesek 100 tisoč rubljev. Ko je dobiček zagotovljen na ravni 25-90 odstotkov. Vse naložbe v skladu so zavarovane. Investitor lahko samostojno izbere dobo vračila naložbe od šest mesecev prej dva leta. Sredstva vlagateljev vlagajo strokovnjaki v visoko likvidne nepremičnine, pri čemer vlagatelju prepustijo dobiček. Ta možnost je pasivni dohodek z zajamčenim dobičkom in minimalnim tveganjem. Podjetje nudi informacijsko podporo in brezplačna svetovanja za vlagatelje.

Sminex- podjetje investira v dokončana stanovanja, pa tudi objekte v fazi gradnje. Podjetje gradi hiše samo, kot dodatno storitev so deležni investitorji prenova stanovanj. Poleg tega podjetje skrbi za iskanje najemnikov. Podjetje gradi vikende, stanovanjske objekte in poslovne prostore. Strokovnjaki imenujejo nedvomno prednost predstavljene organizacije njeno osredotočenost na doseganje visoke kakovosti nepremičnin v gradnji, pa tudi njihovo varnost med delovanjem.

Tako obstaja več načinov, kako zaslužiti na nepremičninah v gradnji. Razlikujejo se ne le po stopnji dobičkonosnosti, ampak tudi po naporih, ki jih zahteva vlagatelj.

5.5. 4 glavna tveganja pri vlaganju v nepremičnino v gradnji

Vsaka naložba vključuje tveganje izgube vaše naložbe. Da bi zmanjšali verjetnost izgub, bi morali zgodaj preučite, kakšne sheme uporabljajo prevaranti v nepremičninski industriji in česa se morate bati pri vlaganju v gradnjo.

Tveganje 1. "Milni mehurček"

Prvi način prevaranja lahkovernih vlagateljev je izjemno preprost. Navidezna podjetja prodajajo lahkovernim vlagateljem mit , in ne dejanskih objektov v gradnji. Vsa dela na gradbiščih se izvajajo izključno kot distrakcija.

Pogosto se takšni projekti organizirajo in izvajajo s pomočjo različnih pravnih struktur. Kot rezultat, posli izgledajo od zunaj popolnoma zakonito. Vendar takoj, ko prevaranti zberejo zadostno količino denarja, izginejo skupaj z vložki vlagateljev.

Prvi način prepoznavanja milnega mehurčka– močno zmanjšana vrednost nepremičnine. Investitor naj cene primerja s povprečjem na obravnavanem območju. Prenizka cena bi morala biti zaskrbljujoča.

Prav tako je pomembno zagotoviti, da so podatki o razvijalcu na voljo v uradnem registru. Vključuje vsa obstoječa gradbena podjetja. Če torej zadevno podjetje ni na tem seznamu, ni prava pravna oseba.

Tveganje 2. Stečaj razvijalca

Razlogov za stečaj gradbenega podjetja je več:

• neučinkovito upravljanje;
• zloraba sredstev;
• pomanjkanje financ;
• visoki stroški.

Pomanjkanje denarja seveda ne prizadene samo gradbenega podjetja, ampak tudi investitorje. Da bi se izognili takšni težavi, se pri izbiri razvijalca osredotočite na veliko podjetje, ki je v uporabo predala že veliko število zgrajenih objektov.

Tveganje 3. Neupoštevanje dobavnih rokov nepremičnin

Druga nadloga za tiste, ki vlagajo v nepremičnine v gradnji, je neupoštevanje rokov gradnje . To tveganje je še posebej neprijetno za tiste, ki kupujejo nepremičnino s kreditnimi sredstvi. Posojilodajalcu je vseeno, kdaj bo nepremičnina dana v uporabo, pomembno mu je, da so vsi dolgovi poplačani pravočasno in z ustreznimi obrestmi.

Strokovnjaki so ugotovili, da vsak dan zamujenih rokov požre 0,01 % dohodka vlagatelja. V odstotkih to ni veliko. Vendar se v smislu rubljev izkaže spodoben znesek, še posebej, če se zagon odloži za več mesecev ali celo let.

Tveganje 4. Višja sila, pa tudi nepredvidljive spremembe na trgu nepremičnin

Te okoliščine lahko povzročijo tudi izgubo dela sredstev vlagatelja. Primer višje sile je začetek dolgotrajne gospodarske krize. Posledično lahko ponudba na trgu nepremičnin močno preseže povpraševanje. Ta okoliščina vodi do znatno zmanjšanje vrednosti nepremičnine– pogosto za 10 -20%. Tudi ko se razmere umirijo, bodo vlagatelji že izgubili nekaj svojih potencialnih prihodkov.

Drug primer višje sile je naravne katastrofe (gozdni požari, poplave, potresi), vojne, industrijske katastrofe. Edini način, da se zaščitite pred takšnimi tveganji, je zavarovanje nepremičnin v gradnji.

Tako kot vsako naložbo tudi naložbo v nepremičnino v gradnji spremljajo različna tveganja. Nekatere od njih je mogoče zmanjšati s temeljito analizo med postopkom izbire predmeta za nakup. V drugih primerih zavarovanje pomaga preprečiti neprijetne posledice.

6. Praktična priporočila za povečanje dobička od naložb v nepremičnine

Pri vlaganju denarja v nepremičnine v gradnji ali že pripravljene si vsak investitor prizadeva povečati končni dobiček. To lahko storite s spodnjimi metodami.

Priporočilo 1. Naredite prenovo in jo uskladite (legitimirajte).

Prenova stanovanjske nepremičnine- najpreprostejša možnost, ki vam omogoča, da naredite svoj dom bolj funkcionalen, ne da bi spremenili njegovo skupno površino. Če pravilno izvajate dejavnosti prenove, lahko povečate stroške stanovanja ali hiše za 15 -30%.

Hkrati ne bi smeli izvajati neusklajene prenove. Vse načrtovane spremembe je treba prijaviti pri pristojnih organih. Danes je to arhitekturni oddelek v ZTI, pa tudi okrajno upravo.

Pomembno je vedeti, da zakonodaja prepoveduje nekatere vrste sprememb tlorisov, Na primer, porušiti nosilne stene, poleg tega pa razširiti kuhinjo na račun bivalnega prostora in tako povečati njeno velikost za več kot četrtino.

2. priporočilo. Dodajte dodaten prostor

Ta možnost povečanja stroškov je na voljo za zasebne hiše in vikende. Tam lahko nadgradite nadstropja, preuredite mansarde v podstrešja, zgradite balkon ali verando ter izvedete druge arhitekturne spremembe.

Priporočilo 3. Izvedite kakovostna popravila

Če opravite kakovostna popravila, se bo cena stanovanja povečala za približno za 15 -25%. Dobiček bo večji, če popravila opravite sami in vlagate le v nakup materiala.

Pomembno za nakup kvalitetni materiali. Kupci zlahka razlikujejo visokokakovosten potrošni material od poceni kitajskih.

Priporočilo 4. Stanovanjske nepremičnine spremenite v poslovne ali obratno

Ko preučite povpraševanje po nepremičninah na določenem območju, lahko nestanovanjske nepremičnine spremenite v stanovanjske in obratno. Ustvarjanje dobička s preureditvijo stanovanjskih prostorov v poslovne prostore je pomembno za velika mesta, zlasti za poslovna okrožja in prehodne ulice.

Zato ni pomembno le vlagati v nepremičnino, ampak tudi poskušati iz nje izvleči največji dobiček. In zgoraj smo vam povedali, kako to storiti.

Načini vlaganja denarja v nepremičnine z nizkim kapitalom

7. Kako vlagati v nepremičnine z nizkim kapitalom - 3 prave metode

Marsikdo meni, da je premajhna vsota denarja ovira pri vlaganju v nepremičnine, vendar to ne drži. Pametni poslovneži se znajo prebiti z minimalnimi sredstvi in ​​zbrati tudi dodatne zneske. Za to obstaja več načinov.

Metoda 1. Zbiranje izposojenih sredstev

Najbolj priljubljen način za povečanje naložbenega kapitala je obdelava posojila za nakup nepremičnine. Danes veliko bank daje takšna posojila.

Mimogrede, o tem smo govorili v enem od prejšnjih člankov naše revije.

Investitor mora upoštevati dejstvo, da je vsako zadolževanje povezano s plačilom odstotkov. Zato je pomembno upoštevati dodatne stroške med postopkom analize. Načrtovani prihodki morajo pokrivati ​​obresti posojila in zagotavljati dobiček.

Za posojilo se morate prijaviti pri velikih kreditnih organizacijah pozitivno ugled.

Ni nujno, da najamete posojilo z obrestmi. Mnogi bogati sorodniki dajejo posojila ljubljenim brez dodatnih stroškov.

Metoda 2. Privabljanje soinvestitorjev

Idealna možnost za vlagatelje, ki nimajo dovolj kapitala, je združiti . Za tiste, ki so skrbno premislili o projektu in prepričali druge o njegovi učinkovitosti, iskanje partnerjev ne bo težava.

Metoda 3. Izbira prave strategije

Vsak investitor to razume kompetentno načrtovanje naložb je pomembna sestavina njihovega uspeha. Tistim, ki jim manjka investicijsko znanje, lahko svetujemo, da poiščejo pomoč pri bolj izkušenih vlagateljih.

Primer kakovostne podpore za začetnike so različni investicijski klubi. Takšni projekti združujejo investitorje, ki svoje izkušnje prenašajo na začetnike. Klubi ponujajo različne aktivnosti– tečaji in seminarji, ki podrobno govorijo o zasebnih naložbah. Veliko pozornosti namenjamo tudi naložbam v nepremičnine.

Na temo naložb v nepremičnine se preučujejo naslednja vprašanja:

• strategije;
• kako vstopiti v svet investiranja z minimalnim kapitalom;
• naložbe v različne vrste nepremičnin;
• najem in podnajem.

Pomanjkanje kapitala torej ni ovira za naložbe. Vsak namenski človek bo našel načine za dosego donosna naložba.

8. Pomoč strokovnjakov pri vlaganju v nepremičnine

Pomoč profesionalcev nikoli ni zastonj. Vendar pa pomaga veliko povečati stopnjo donosnosti naložb.

Za tiste vlagatelje, ki želijo minimizirati tveganja, a pri tem zagotoviti dovolj visoko dobiček, je morda priporočljivo sodelovanje s strokovnjaki s področja investiranja v nepremičnine.

V Rusiji je mogoče posebej razlikovati tri podjetja, ki delujejo v tej smeri:

Naložba E3 ponuja dolgoročne naložbe v različne vrste nepremičnin. To zagotavlja visok dohodek. To je minimalni prag za vstop na trg nepremičnin. Vlagatelji lahko položijo znesek v višini 100 tisoč rubljev.

Tisti, ki želijo vlagati v to podjetje, lahko takoj ugotovijo raven pričakovanega dobička. Če želite to narediti, preprosto uporabite kalkulator na njegovem spletnem mestu.

Za vložke v investicijsko družbo je značilna visoka stopnja zanesljivosti. Vse vrste sredstev imajo tri vrste zavarovanj.

Activo ponuja dostop do najbolj likvidnih področij. Varnost naložb je zagotovljena s samostojnim kolektivnim lastništvom. Pri vlaganju sredstev od dveh milijonov rubljev podjetje zagotavlja dobiček v višini 11,6 %.

Investitor kupi nepremičnino in jo prenese v upravljanje v upravljanje. Podjetje svojim strankam vsak mesec zagotavlja popolno poročanje in zagotavlja varnost njihovih vloženih sredstev.

Gordon Rock je nepremičninska agencija, zastopana na mednarodnem trgu. Vlagatelji lahko s storitvami podjetja vlagajo denar v hotele, poslovne in stanovanjske nepremičnine v tujini.

Na voljo so tudi naslednje storitve:

• nakup hotelskih sob, gostinskih objektov, zdravstvenih centrov, mini hotelov;
• nakup nepremičnin za osebe v upokojitveni starosti;
• vlaganje kapitala v že pripravljeno podjetje v več državah po svetu;
• svetovanja in seminarji o učinkovitem investiranju.

Za vlaganje v nepremičnine torej ni treba imeti veliko kapitala in pomembnega znanja. Dovolj je, da se za pomoč obrnete na strokovnjake.

9. Pogosto zastavljena vprašanja (FAQ)

Tematika vlaganja v nepremičnine je večplastna in težko razumljiva. Zato ima veliko vlagateljev različna vprašanja na to temo. Še posebej zadeva prišleki . Poskušali bomo odgovoriti na najbolj priljubljena vprašanja.

Vprašanje 1. Kje je bolj donosno vlagati denar: v nepremičnine ali v banko za depozit?

Pogosto se ljudje brez izkušenj z vlaganjem, ki imajo impresivno količino denarja, sprašujejo, kaj storiti z njim - kupiti stanovanje in ga oddati v najem ali položiti na banko kot depozit?

Predpostavimo, da ima investitor na voljo 3 000 000 rubljev Razmislimo o obeh naložbenih možnostih.

1. Če položite denar na banko z 10% letno, lahko zaslužite v 12 mesecih 300 tisoč rubljev, če pogoji depozita ne predvidevajo kapitalizacije. O tem, kako izračunati svoj prispevek z dopolnitvijo in kapitalizacijo, preberite v ločenem članku v naši reviji.
2. Zdaj pa predpostavimo, da je investitor kupil enosobno stanovanje v Moskvi s sredstvi, ki jih je imel. Z oddajo v najem bo prejel 25 tisoč rubljev na mesec. Posledično se bo v enem letu nabrala enaka količina denarja 300 tisoč rubljev.

Pri primerjavi obeh možnosti ne smete izgubiti izpred oči, da v primeru najema nastanejo dodatni stroški - za račune za komunalne storitve, davke, popravila in drugi. Poleg tega boste morali porabiti precej časa za iskanje ustrezne nepremičnine in nastanitev najemnikov.

Zdi se, da so depoziti veliko bolj donosni kot nakup stanovanja in nato oddajanje v najem. Vendar to ni povsem res, pri analizi primera nismo upoštevali prisotnosti inflacije. Amortizacija sredstev postopoma žre prihranke.

Vredno je upoštevati pomembno pravilo naložbe — Ne morete zaupati uradnim podatkom o stopnji inflacije. Dejansko se denar amortizira veliko hitreje. Izkazalo se je, da bodo obresti na depozit v najboljšem primeru pokrile inflacijo, vendar je malo verjetno, da boste s takšnimi naložbami lahko zaslužili.

Obenem cene nepremičnin le redko padejo. Dolgoročno se njegova vrednost poveča. Nenehno draži se tudi najemnina.

Tako se izkaže, da lahko ob upoštevanju kratkoročnega obdobja na depozitih zaslužite več. Glede na to, da so stanovanja vse dražja, je mogoče ugotoviti, da nepremičnine pomagajo učinkoviteje upirati inflaciji.

Vprašanje 2. Katero nepremičnino je bolj donosno oddajati v najem: stanovanjsko ali poslovno?

Nekateri vlagatelji namenoma analizirajo nepremičninski trg, da bi razumeli, katere nepremičnine je bolj donosno oddajati - stanovanjski oz komercialni. Na splošno je na to vprašanje nemogoče nedvoumno odgovoriti, saj na trgu obstajajo komercialna in finančna tveganja.

Za velike vlagatelje je običajno bolj zaželeno poslovne nepremičnine . Strokovnjaki menijo, da se takšne naložbe veliko hitreje povrnejo. Vendar pa so zaradi svojih lastnosti težji za začetnike.

Glede stanovanjske nepremičnine , ga je donosno oddati v najem tistim, ki so ga prejeli brez denarnih stroškov, na primer z dedovanjem ali kot darilo. Pri nakupu takšne nepremičnine se bo zelo dolgo odplačalo.

Vredno razumevanja da je vlaganje v poslovne nepremičnine precej tvegano. To je posledica dejstva, da nanje bolj vplivajo razmere v gospodarstvu države, na primer začetek kriznega obdobja.

Naložbe v poslovne nepremičnine so podvržene drugim vrstam tveganj, ki jih je težko upoštevati. Posledično lahko pride do napak v procesu izračuna zahtevanega kapitala, kar bo na koncu povzročilo povečanje verjetnosti nakupa predmeta z nizko likvidnostjo. Take naložbe lahko ne samo prinaša dobiček , ampak tudi vključuje znatne izgube .

Ko pa govorimo o finančnih odnosih, je mogoče opozoriti, da so v primeru poslovnih nepremičnin veliko bolj stabilen kot pri lastnikih stanovanjskih nepremičnin in njihovih najemnikih. Pri najemu poslovnega prostora je najemnik zainteresiran, da ga ohranja v ustreznem stanju. To je posledica dejstva, da stanje območij, kjer se izvaja dejavnost, oblikuje mnenje strank o podjetju. Najemniki se redko trudijo ohraniti svojo nepremičnino v najboljšem možnem stanju.

Posebno vprašanje so prihodki od oddajanja različnih vrst nepremičnin. Vsi vemo, da če primerjamo prostore podobne površine, poslovne nepremičnine ustvarijo veliko več dohodka kot stanovanjske.

Opomba! Pri nakupu nepremičnine mora investitor analizirati kakšen potencialni dohodek bo prinesel? . To še posebej velja za tiste nepremičnine, ki so že oddane v najem. Povsem mogoče je napovedati donosnost nepremičnine ob njeni pridobitvi.

Moral bi tudi primerjati prizadevanja potrebno za upravljanje več lastnosti. Seveda, predmeti stanovanjske nepremičnine(tudi če jih je več in se nahajajo na različnih koncih mesta) veliko lažje upravljati kot npr. trgovsko območje, razdeljen na dele in oddan v najem več poslovnežem. Toliko bolj pomembno je, da se poslovne nepremičnine oddajajo za precej daljši čas kot stanovanjske.

Nekateri vlagatelji bodo trdili, da je danes upravljanje nepremičnin mogoče prenesti na specializirane organizacije. Toda to spet zahteva dodatne denarne naložbe.

Kakšen sklep je mogoče potegniti iz tega?

Tako se bolj donosno oddajati poslovne nepremičnine. Vendar pa to od investitorja zahteva precejšen vložek denarja in truda ter kakovostno poznavanje samih razmer na trgu.

Naložbe v stanovanjske nepremičnine so na voljo širšemu krogu vlagateljev. To bo zahtevalo veliko manj kapitala. Hkrati lahko takšne nepremičnine postanejo vir praktičnega pasivni stabilen dohodek za zelo dolgo obdobje.

A vseeno lahko vlagatelji, ki imajo vsaj minimalne izkušnje z vlaganjem v nepremičnine, dobijo pomemben nasvet. Preden se odločite za katero koli nepremičnino, je vredno opraviti temeljito analizo vseh možnih možnosti, pri čemer bodite pozorni tako na stanovanjske kot poslovne nepremičnine.

Vprašanje 3. Kako do čim ugodnejšega nakupa nepremičnine?

Malo verjetno je, da bo kdo dvomil, da so nepremičnine donosna naložbena možnost. Vendar pa obstajajo načini, kako bistveno izboljšati svoj rezultat. Pri tem si lahko pomagate z nasveti, kako do čim ugodnejšega nakupa nepremičnine. V dobrih okoliščinah lahko prihranite približno 30 % stroškov.

Razmislimo o možnih možnostih:

1) Podrobno smo razpravljali pridobitev nepremičnine v gradnji . Takšne naložbe so donosne in imajo dobre donose. Vendar je stopnja tveganja v tem primeru veliko višja.

Na žalost je možno, da gradnja hiše s strani razvijalca ne bo končana na določen dan. Poleg tega obstajajo primeri, ko hiše že več let niso bile dane v obratovanje. V takih situacijah pogosto ni jasno, ali bodo gradbena dela sploh končana.

V večini velikih mest obstaja več združenj ogoljufanih delničarjev. Ti ljudje so iz različnih razlogov – zaradi osebnih potreb ali zaradi investicij – kupili stanovanja v hišah v gradnji, na koncu pa ostal brez ničesar . Tožiti gradbeno podjetje je lahko težko, še posebej, če razglasi stečaj.

2) Druga možnost, ki vam omogoča zmanjšanje zneska naložbe, je pridobitev nepremičnine brez obnove . Investitor investira v zaključna dela, po katerih se cena nepremičnine takoj poveča. Z uspešnim spletom okoliščin lahko hitro opravite kakovostna popravila z uporabo visokokakovostnih materialov 15 % prispel.

3) Vlagatelji z izkušnjami na nepremičninskem trgu uporabljajo še bolj zanimive načine za prihranek pri nakupu naložbene nepremičnine. Na primer, mnogi od njih pridobivati ​​nepremičnine, ki so bile iz različnih razlogov zaplenjene in dane na dražbo .

V primeru priznanja podjetij so njihovi upniki zainteresirani za čim hitrejše vračilo denarja, ki jim pripada. Zato je stečajno premoženje pogosto na dražbah po zelo visokih cenah. močno znižane cene. O trgovanju in trgovanju smo napisali ločen članek.

4) Zaradi pojava velikega števila neplačil hipotek in drugih vrst zavarovanj posojil, kreditne institucije pogosto zasežejo premoženje svojim strankam, kar je služilo kot jamstvo za vračilo sredstev po pogodbi. Tovrstne nepremičnine prodajajo tudi na znižane cene, saj je bankam pomembna hitrost vračanja lastnih sredstev.

Kje iskati takšne ponudbe:

Na internetu lahko najdete specializirana spletna mesta, ki vsebujejo informacije o prodaji nepremičnin, odvzetih dolžnikom, pa tudi tistih, ki so bile zasežene kot zavarovanje. Vlagatelji tu pogosto najdejo zelo zanimive naložbene možnosti.

Poleg tega so podatki o prodaji zavarovanj in zarubljenih nepremičnin pravnih oseb v ustreznem registru za njihov stečaj.

Vprašanje 4: Katere knjige o naložbah v nepremičnine naj prebere začetnik?

Kakršna koli vprašanja v zvezi s področjem financ zahtevajo določeno znanje tistih, ki se z njimi ukvarjajo. Zato je pomembno preučiti specializirano literaturo o temi, ki vas zanima. Naložbe v nepremičnine niso izjema.

1. knjiga.

Številni profesionalni vlagatelji verjamejo, da je najboljšo knjigo o naložbah v nepremičnine ustvaril Robert Kiyosaki. Imenuje se precej trivialno - "Naložbe in nepremičnine".

Tudi v tem delu je ogromno nasvetov, ki ne izgubijo svoje pomembnosti, in drugih zgodb, ki jih strokovnjaki delijo z bralcem.

2. knjiga.

To je popolna knjiga za novince na področju naložb v nepremičnine. Tukaj je povedano v dostopni obliki, koristno in pravilno.

Delo vsebuje podrobna, kakovostno strukturirana navodila o tem, katera dejanja mora izvesti začetnik.

Vsakdo, tudi brez finančne izobrazbe, bo lahko iz knjige izluščil marsikaj koristnega, tako da jo bo z lahkoto prebral.

knjiga 3.

Ta knjiga je idealna za tiste, ki imajo nekaj znanja o vlaganju. Pomagal vam bo izvedeti več o tem, kako delati z naložbenimi predmeti.

Bralec se bo naučil, kako izbrati najbolj donosno nepremičnino, kako najbolje delati z ogromno količino potrebnih informacij in dokumentov.

Delo prav tako daje velik poudarek temu, kako povečati dobiček.

4. knjiga.

Namesto tega delo vsebuje koristne informacije o tem, kako vlagati v nepremičnine, ne da bi tvegali izgubo osebnega denarja.

Poleg tega vam pove, kako pridobiti dober dobiček s takšnimi naložbami.

5. knjiga.

Knjiga vam pove, na kakšne načine, poleg preprodaje, lahko zaslužite z naložbami v nepremičnine.

Po prebranem se vlagatelj začne zavedati, da obstaja ogromno načinov zaslužka z izvajanjem tovrstnih dejavnosti.

10. Zaključek + video na temo

Tako je vlaganje v nepremičnine obetaven način zaslužka pasivnega dohodka. Ni pomembno, koliko denarja ima vlagatelj. V sodobnem svetu naložb lahko celo začnete služiti denar z majhnim vložkom.

Pomembno pa je, da se nenehno izobražujete in poskušate izvedeti čim več koristnih informacij.

To je vse za danes. Uspešna in donosna naložba v nepremičnine!

Če imate kakršna koli vprašanja ali komentarje na temo te publikacije, jih pustite v spodnjih komentarjih!

Vrnitev