Sploh ni pomembno, kateri razlog vas napelje k razmisleku, ali bi vzeli hipoteko. Morda se nameravate poročiti, pa še nimate svojega doma. Ali pa se v družini pričakuje nov dodatek, bodoči potomci pa potrebujejo ločeno sobo. Za najem kredita se je treba odločiti previdno. Pomembno je, da svojo sposobnost odplačevanja dolga izračunate tako natančno, kot to počnejo bančni strokovnjaki.
Kakšni stroški bodo povezani s hipoteko?
Vprašanje oblikujte natanko tako, saj stroški posojila ne vključujejo le obrestne mere, temveč tudi številna obvezna plačila:
- pristojbina za cenitev nepremičnine (če jo je treba opraviti),
- zavarovalne premije,
- državna pristojbina pri registracijski zbornici.
Pred najemom hipoteke je najbolje narediti napoved, kakšni bodo stroški in iz katerih virov boste poplačali svoje obveznosti. To vam bo pomagalo pri odločitvi, ali boste zdaj vzeli hipoteko.
Koliko denarja potrebujete za plačilo pologa?
Banke praviloma ne dajejo stanovanjskih posojil pod pogojem, da je polna cena nepremičnine plačana samo s kreditnimi sredstvi. Del stroškov hiše ali stanovanja bo treba plačati iz lastnega žepa.
Najmanjši polog se razlikuje glede na to, pri kateri banki zaprosite za hipoteko in v okviru katerega posojilnega programa. Na primer, pri Sberbank, ko prejmete posojilo, boste morali sami plačati vsaj 20% stroškov hiše ali stanovanja. Zahtevani začetni prispevek za banko PJSC VTB pri plačilu dokončanih stanovanj je 15%, pri vlogi za hipoteko z državno podporo za nakup prostora v gradnji - 20%. Med čakanjem na posojilo banke Otkritie pripravite vsaj 30% cene hiše ali stanovanja. Pri Alfa Bank je polog za nakup gotovih nepremičnin 15%, za nakup kvadratnih metrov v gradnji pa od 30%. Pri Rosselkhozbank boste morali plačati najmanj 15% cene za dokončana stanovanja in vsaj 20% za stanovanja v gradnji.
Pomislite, ali imate ta znesek zdaj. Morda je vredno odložiti posel za nekaj mesecev, da zberete denar? Če si nameravate od fizičnih oseb izposoditi potrebna sredstva za polog, razmislite o tem, kako smotrno bo poplačilo dveh dolgov hkrati.
Ko imate denar na rezervi
Če je v družinski denarnici znesek, ki znatno presega minimalno predplačilo, ki ga zahtevajo banke, ne hitite, da bi ga takoj dali za plačilo prihodnjega stanovanja. Najprej pri kreditnem skrbniku preverite, kako bosta obrestna mera in višina mesečnih obveznosti odvisna od deleža cene nepremičnine, ki ga plačujete sami. Višji kot je polog, nižji so stroški posojila, izraženi v odstotkih na leto. Ta delež pa preneha delovati, ko vaš lastni delež preseže 50 % cene hiše ali stanovanja. Če je akontacija 80 ali celo 90 %, je stopnja določena popolnoma enako kot v primeru plačila 50 % cene nepremičnine.
Pomislite tudi na dejstvo, da če takoj usmerite vsa razpoložljiva sredstva v nakup stanovanja, potem vam malo kasneje morda ne bo ostalo nič prostega denarja za popravila. Zato je včasih bolj donosno plačati minimalni prispevek in "vložiti večje število rubljev v hranilnik", s čimer se stroški nakupa stanovanja razdelijo na majhne mesečne deleže.
Ko je kupljeno nepremičnino mogoče v celoti plačati z bančnimi sredstvi
Hipoteka brez prispevka se lahko izda v naslednjih primerih:
- Kredit prejmete za nakup stanovanja z zavarovanjem obstoječe nepremičnine. Takšen program ponuja zlasti Rosselkhozbank JSC. Posojilo se izda v znesku, ki ne presega 70% tržne vrednosti nepremičnine, zastavljene kot zavarovanje. Obdobje financiranja je do 30 let. Obrestne mere se gibljejo od 14 do 16 % letno, odvisno od ročnosti. Za plačljive stranke je zagotovljen popust v višini 0,5 odstotne točke. Za kreditojemalce, ki odklonijo življenjsko in zdravstveno zavarovanje, je določena 3,5-odstotna premija. Za izdajo posojila ni provizije.
- Imate likvidno premoženje, kot je avto, katerega vrednost več kot pokriva znesek posojila. V tem primeru je vrednost zastavljena.
- Postali ste srečen starš dveh ali več otrok in imate potrdilo o materinskem kapitalu. V tem primeru predplačilo ne bo plačano z denarjem, temveč z državno subvencijo.
- Ne dobite klasične hipoteke, temveč posojilo za refinanciranje že najetega stanovanjskega posojila.
Mesečno plačilo
Ta odhodkovna postavka bo za družino postala obvezna za celotno obdobje posojila, ki je običajno od 15 do 30 let. Večina mesečnega plačila, kar je škoda, ne gre za zmanjševanje višine glavnice dolga, temveč za pokritje obresti.
Pri posvetovanju s kreditnim upraviteljem naj vas ne zanima več stopnja, ampak znesek mesečnega plačila. Vsaka banka ima na svoji spletni strani hipotekarni kalkulator. Pomagal vam bo določiti približen znesek, ki ga boste mesečno položili pri posojilodajalcu. Program bo prikazal tudi približen znesek preplačila posojila.
Vendar ne pričakujte, da bo kalkulator natančen. Prvič, ne bo prikazal zneska vseh plačil provizije. Drugič, ne bo odražal stroškov vrednotenja nepremičnin, pristojbin pri registracijski zbornici in plačil zavarovanja. Tretjič, sami, brez posvetovanja s kreditnim upraviteljem, ne boste vnaprej vedeli točne obrestne mere.
Vendar pa vam bo hipotekarni kalkulator pomagal ugotoviti, s koliko osebnimi sredstvi se boste morali ločiti vsakih 30 dni. Ti podatki vam bodo pomagali pri odločitvi, ali boste zdaj vzeli hipoteko.
Stroški zavarovanja
Ko preučujete ponudbe bančnih posojil, preverite, ali je potrebno hipotekarno zavarovanje in če je, kakšne police boste morali skleniti.
Zavarovanje zavarovanja je zakonsko predpisano. Če se ne strinjate s sklenitvijo police, vam posojilo zavrnejo. Če v času veljavnosti posojilne pogodbe zavarovanja ne obnovite pravočasno, lahko banka upnica zahteva plačilo globe. Precej redkeje so bili primeri, ko so finančne organizacije na sodišču zahtevale predčasno odplačilo posojila zaradi neizpolnjevanja pogodbenih pogojev posojilojemalca.
Nekoliko drugače je pri življenjskih in zdravstvenih zavarovanjih. Banke ne zahtevajo obveznega izpolnjevanja tega pogoja. So pa obrestne mere brez police višje, saj se povečujejo tveganja banke.
JSC Rosselkhozbank določa premijo 3,5 odstotne točke za premoženjska in zdravstvena zavarovanja. Sberbank Ruske federacije in PJSC VTB-24 rezervne stranke: povišanje cene zaradi odsotnosti police je le 1 odstotna točka.
Banka Otkritie posojilojemalcem ponuja zavarovanje ne le življenja (zdravja), ampak tudi lastninske pravice, to je tveganje izgube lastništva kupljene nepremičnine. Za odsotnost posamezne police znaša premija 2 odstotni točki.
Ko malo manjka
Tipična situacija pri nas je, da ves svet varčuje za stanovanje mladega para z otrokom. V bazenu sodelujejo starši moža in žene, babice, dedki, tete in strici. S skupnimi močmi se pogosto zbere znesek, ki zadošča za celotno plačilo hiše ali stanovanja. Lahko pa se kljub temu odločite za najem stanovanjskega posojila, ker boste v bližnji prihodnosti potrebovali denar za obnovo, osebna posojila pa imajo višje obrestne mere.
Mnogi menijo, da bo v tem primeru enoletna hipoteka najcenejša. Vendar to ne drži povsem. Bolj donosno je vzeti enak znesek, potreben za prenovo stanovanja za daljše obdobje - 5 ali 10 let. Obrestna mera se ne bo spremenila, mesečno plačilo pa se bo znižalo zaradi nežnejše porazdelitve plačil. V Sberbank Ruske federacije so na primer osnovne obrestne mere enake za vsako obdobje posojila v 10 letih. Ko zaprosite za hipoteko, se prepričajte, da imate dovoljenje za predčasno odplačilo.
Kako sami izračunati dovoljeni znesek posojila
Ugotovite, kolikšen odstotek zneska mesečnega plačila predstavlja skupni dohodek vaše družine. Ne sme presegati 30-35% zneska "neto" plač vseh njegovih članov. Če je vaše hipotekarno posojilo 40 ali več odstotkov dohodka vaše družine, potem tvegate, da boste uničili kreditno zgodovino sebe in svojega poroka.
Hipoteke ne morete vzeti zaporedoma, tako da bi se zanjo porabila vsa razpoložljiva sredstva. Vedno lahko nastanejo nepredvideni stroški, na primer potreba po plačilu zdravljenja ali popravil. Razmislite, ali boste lahko odplačali hipoteko, če eden od družinskih članov izgubi redni vir dohodka.
Če se bojite, da bi vas odpustili iz službe, potem ko zaprosite za posojilo, poskusite dati na stran znesek v višini treh do štirih mesečnih obrokov za deževen dan. Zahvaljujoč temu previdnostnemu ukrepu boste imeli v kritični situaciji dovolj časa, da poiščete novo službo in hkrati ohranite brezhibno kreditno zgodovino. Da bi se izognili skušnjavi, da bi svojo finančno blazino zapravili v druge smeri, položite svoj denar na depozit.
Pomislite tudi na to, ali imate kakšno nepremičnino, ki bi jo lahko po potrebi hitro prodali in z izkupičkom poplačali posojilni dolg. To je lahko na primer osebni avtomobil.
Katere dokumente pripraviti za pridobitev stanovanjskega posojila
Zgodi se, da zaradi ovir pri izdelavi kakšnega akta ali potrdila banka ne izda stanovanjskega kredita. Zato je včasih močan argument pri odločanju, ali vzeti hipoteko, zmožnost zbiranja potrebnega paketa dokumentov. Preverite, ali imate na zalogi vse potrebne papirje in kako preprosto je priti do tistih, ki manjkajo.
Seznam dokumentov za hipoteko vključuje:
- Potni list.
- Potrdila o tem, kje delate in kakšen dohodek prejemate mesečno.
- Dokumenti o sestavi družine, prisotnosti otrok.
- Potni listi, potrdila, ki potrjujejo lastništvo zastavljenega predmeta.
- Dokumenti o nepremičnini, ki jo boste kupili s posojilnimi sredstvi. Prodajalec hiše ali stanovanja vam bo moral zagotoviti ta paket dokumentov. Običajno vsebuje potrdilo o lastništvu, dokazila, izpisek iz registra pravic na nepremičninah, katastrski potni list ali potrdilo o vpisu prostora in izpisek iz hišne knjige.
Kdaj ne vzeti hipoteke
Pridobitev stanovanjskega posojila je bolje odložiti v naslednjih primerih:
Zaključek: če vzamete hipoteko, kje?
Ko se odločate za najem hipoteke, upoštevajte ponudbe več bank. Praviloma so stanovanjska posojila kreditnih institucij z državno udeležbo najbolj priročna in ekonomična. Zasebne banke so pogosteje pripravljene strankam ugoditi na pol poti. Obrestne mere in provizije pri posojilnih pogodbah tam niso veliko višje, včasih pa tudi nižje.
Vendar bodite previdni, ko se približujete majhnemu hipotekarnemu centru. V mini bankah obrestnim meram dodajajo številne dodatne provizije, ki jih strankam ne razkrijejo vnaprej. Ti lahko vključujejo pristojbine za izdajanje obveznih potrdil in najem sefov.
Toda majhne zasebne banke, ki držijo stranke, običajno nudijo številne storitve za zmerno plačilo, ki močno olajšajo transakcijo (svetovanje, priprava kupoprodajnih dokumentov ali pravni pregled že pripravljenih, preverjanje zanesljivosti nasprotne stranke, pomoč pri interakciji z prijavna služba).
Če se odločite za hipoteko, se najprej obrnite na banko, kjer prejemate plačo. Najverjetneje boste tukaj deležni največ ugodnosti in privilegijev.
Med raziskovanjem vseh možnosti za nakup lastnega doma marsikdo razmišlja o tem. Ko se odločate za določeno banko, morate oceniti lastne zmožnosti in jih primerjati s pogoji, ki jih banke ponujajo.
Glavno merilo zanesljivosti stranke za vsakega kreditnega upravitelja je raven dohodka in plačilna sposobnost posojilojemalca. Odločitev kreditnega odbora bo v korist stranke, če:
- je delovno sposoben;
- posojilojemalec ima likvidno nepremičnino, ki jo je mogoče zastaviti kot zavarovanje;
- Dohodek stranke je trikratnik povprečnih mesečnih plačil posojila.
Kje je donosno dobiti hipoteko?
Velikost dohodka stranke vpliva tudi na pogoje posojila. Če se odločimo za hipotekarni kredit, je drugo vprašanje, kje je najbolje dobiti hipoteko. Glavna merila pri tej izbiri so obrestna mera posojila in značilnosti pologa.
Primerjamo lahko na primer komercialno Raiffeisenbank kot najbolj priljubljeno med posojilojemalci. Pri Sberbank za hipotekarno posojilo v rubljah za dobo do 30 let z vsaj 15-odstotnim pologom bo obrestna mera od 12,25% do 15,25%.
Posojilo v dolarjih, v isti Sberbank, ima stopnjo 10,1% - 14%. Pri Raiffeisenbank imajo hipoteke v rubljih obrestno mero od 12,75% do 14,25%, hipoteke v tuji valuti pa od 9,25% do 10,25%.
Podobno razmerje je opaziti tudi pri kreditnih produktih drugih velikih bank. Iz česar lahko sklepamo, da se zdi državna banka bolj zaščitena pred nepredvidenimi okoliščinami, komitent pa se morda ne boji višje sile. Zato, ko ugotovite, kje je bolj donosno vzeti hipoteko, morate individualno preučiti ponudbe banke.
Na hipotekarnem trgu lahko najdete bolj mamljive ponudbe, vendar jih morate obravnavati zelo previdno. Ponavadi posojilne programe pod super ugodnimi pogoji ponujajo nove banke z dvomljivim slovesom, ki poskušajo privabiti stranke. To ni preprosto potrošniško posojilo, ampak resen znesek, zato mora biti tveganje v takšni zadevi minimalno.
Obstaja tudi praksa skupnih promocij razvijalcev in bank za nakup stanovanj v stavbah v gradnji. V tem primeru lahko ujamete res zanimive pogoje. Izberite med vsemi in se nato pri prodajnem oddelku pozanimajte o trenutnih promocijah hipotekarnih posojil.
Mamljive obrestne mere običajno ne vključujejo provizij, zavarovanj ali drugih plačljivih storitev. Zato vas mora pri razpravljanju o pogojih posojila zanimati njegov polni strošek in ne obrestna mera, ki jo je vedno mogoče izračunati.
Na začetku hipotekarnega kreditiranja je veliko bank ponujalo hipotekarna posojila brez pologa, zdaj je takih ponudb malo, obrestne mere pa visoke. Običajni znesek pologa je od 15% do 30%.
Poleg velikosti tega prispevka in obdobja plačila na višino obrestne mere hipotekarnega posojila vplivajo tudi drugi dejavniki.
Na primer, zavarovanje v okviru kreditnega programa ne samo za stanovanje, ampak tudi za zdravje, ki lahko služi kot dodatna garancija za banko, ki ji omogoča zmanjšanje plačil. Pozitivno vlogo ima lahko tudi dejstvo, da je banka partner podjetja, v katerem je kreditojemalec zaposlen. Pri iskanju banke, kjer je bolje vzeti hipoteko za stanovanje, igra določeno vlogo infrastruktura banke. Kako priročno bo poplačati dolg - ali je možno poplačati dolg z mobilno ali spletno banko, kako priročno se nahajajo bankomati in terminali? Prav tako je vredno biti pozoren na posojila pri banki, ki je izdala kartico za izplačilo plače - take banke lahko svojim komitentom dajo popuste (manj dokazil pri prijavi, nizke obresti zaradi zmanjšanega tveganja za banko).
Posojilojemalec mora skrbno preučiti pogodbo, da se v prihodnosti izogne neprijetnim presenečenjem. Če je težko sami ugotoviti skrite obresti in provizije, lahko uporabite pomoč strokovnjaka. Zahteve banke za posojilojemalce je treba podrobno preučiti - starost, mesečni uradni dohodek, delovne izkušnje, pozitivna kreditna zgodovina, število soposojilojemalcev, razpoložljivost in višina pologa, zahteve za registracijo, povezane s krajem, kjer je bilo posojilo izdano. Prav tako morate ugotoviti, kakšen paket dokumentov bo zahtevala banka in koliko dni bo trajalo, da se sprejme odločitev in znesek posojila plača.
Hipoteka v Sankt Peterburgu
Banke v Sankt Peterburgu ponujajo številne programe za nakup stanovanj - za stanovanja v novogradnji, nakup nepremičnin na sekundarnem trgu, gradnjo individualne hiše. Katera banka ima boljše pogoje, je odvisno od konkretne situacije: če imate visoko plačo, kar lahko potrdite s potrdilom 2-NDFL in možnostjo plačila 30% stroškov stanovanja naenkrat, se lahko osredotočite na banke z minimalne stopnje. Za stranke s preglednimi dohodki in zanesljivim jamstvom za sposobnost za delo so kreditni pogoji najugodnejši.
Banke: ocena
Preden vzamete hipotekarni kredit za stanovanje, morate razumeti, kaj je hipoteka, kakšne so njene značilnosti in oblikovni parametri. Hipoteka je edinstvena oblika zavarovanja, pri kateri je zastavljena nepremičnina osebna last posojilojemalca. Če dolžnik ne izpolni svojih obveznosti, ima upnik pravico povrniti njegovo škodo s prodajo nepremičnine. Zato je, da bi se izognili nesporazumom, najprej priporočljivo natančno prebrati pogoje hipotekarnega posojila, postopek za pridobitev posojila in tudi preučiti nianse poznejšega odplačila dolga. Danes bomo govorili o tem, kako donosno vzeti hipoteko za stanovanje.
Možnosti bančne hipoteke
Obstaja več možnosti za najem hipotekarnega posojila, in sicer:
- Vloga za ciljno posojilo za nakup stanovanja je najbolj priljubljena oblika hipotekarnega posojila. V tem primeru bančna struktura izda določen znesek denarja za nakup stanovanja, pod pogojem, da pridobljena nepremičnina ostane lastninsko zavarovanje.
- Registracija nenamenskega posojila. Sredstva se izdajo proti premoženju, ki ga posojilojemalec že ima. Dolžnik ima pravico razpolagati s prejetim denarjem po lastni presoji.
- Registracija hipoteke za nakup podeželske nepremičnine.
- Socialni kreditni program. Treba je opozoriti, da to vključuje cel seznam projektov, med katerimi je najbolj priljubljena hipoteka za mlade. Lahko se odločite, kateri določen program je najbolj primeren in donosen, tako da opravite primerjalno analizo njihovih glavnih parametrov. Po drugi strani so glavna merila za analizo posojila: najvišji znesek posojila, najnižji znesek pologa, obrestna mera, obdobje posojila in provizije.
Danes se večina bančnih struktur ukvarja z zagotavljanjem hipotek, pogoji in značilnosti posojil se med seboj bistveno razlikujejo. Te informacije lahko preučite neposredno v poslovalnici banke ali na njeni uradni spletni strani.
Značilnosti pridobitve hipotekarnega posojila
Praviloma vloga za bančno hipoteko vključuje, da gre posojilojemalec skozi naslednji postopek:
- Zbiranje potrebne dokumentacije za kasnejšo presojo in odločanje o izdaji hipoteke. Ta stopnja temelji na oceni plačilne sposobnosti stranke. Preveri se tudi točnost posredovanih podatkov in izračuna najvišji znesek posojila.
- Pristojna izbira predmeta posojila. Kreditojemalec ima vso pravico do izbire stanovanja, še preden banka sprejme ustrezno odločitev ali tudi po tem. V prvem primeru se s prodajalcem nepremičnine sklene predpogodba o prednostni pravici do nakupa nepremičnine. Posojilodajalec, ki ga zastopa bančna institucija, upošteva velikost posojila, opravi podrobno analizo vrednosti nepremičnine, stopnjo plačilne sposobnosti posojilojemalca in določi višino pologa. V drugem primeru banka poroča o znesku posojila, ki ga je sposobna dati posojilojemalcu. Slednji izbere primerno možnost nepremičnine.
- Vrednost nepremičnine se oceni. Takšen postopek praviloma zagotovi ustrezen specialist – cenilec.
- Med prodajalcem in posojilojemalcem se sklene kupoprodajna pogodba. Vzporedno s tem postopkom se sklene bančna posojilna pogodba. V skladu s podpisano pogodbo postane nepremičnina zavarovanje hipotekarnega kredita.
- Kreditojemalec vsa plačila kupcu opravi neposredno v prisotnosti predstavnika banke.
- Zadnja faza je zavarovanje nepremičnine in življenja posojilojemalca.
Po korak za korakom opravljenih vseh postopkov postane stanovanje last dolžnika, vendar so njegove pravice še vedno omejene. Na primer, če morate prodati nepremičnino, morate najprej pridobiti soglasje banke. Za registracijo registracije katere koli osebe je potrebno tudi uradno dovoljenje finančne institucije.
V procesu iskanja optimalne stanovanjske možnosti se morate najprej odločiti za trg nepremičnin v regiji, ki vas zanima. Najem hipoteke za novogradnjo ni najcenejši užitek. Poleg tega ima nekatere omejitve, na primer, finančna institucija lahko daje posojila za stanovanja izključno v hišah določenih razvijalcev. Pri nakupu nepremičnine na sekundarnem trgu se je pomembno prepričati, da je prodajalec nepremičnine pripravljen skleniti posel s sestavo hipotekarne kupoprodajne pogodbe.
Če želite najti primerno stanovanje, lahko uporabite storitve nepremičninskega posrednika ali hipotekarnega posrednika. V tem primeru se bo cena njegovih storitev gibala od približno 0,5 do 1,5% celotne vrednosti nepremičnine. V nekaterih primerih je uporaba storitev nepremičninskega posrednika zelo priporočljiva, saj je stranka lahko prepričana v pravno čistost transakcije. Poleg tega bo bistveno poenostavljen postopek iskanja nepremičnine.
Po izbiri stanovanja je potrebno od neodvisnega strokovnjaka pridobiti poročilo o njegovih stroških. Ta dokument se predloži bančni ustanovi, slednja pa sprejme odločitev o izdaji hipotekarnega posojila.
- v času izvajanja pogodbe je bolje izbrati diferenciran sistem odplačevanja dolga (seveda, če je to mogoče). Le tako se bodo davčni prihodki bistveno zmanjšali. Poleg tega je glavna prednost diferenciranega sistema redno zniževanje zneska plačil, pa tudi možnost popolnega predčasnega odplačila dolga posojila;
- zavarovalno storitev je treba opraviti neodvisno, saj bo bančna institucija od vas zahtevala plačilo 2% letno celotnega zneska zavarovanja;
- Priporočljivo je vzeti hipoteko za daljše obdobje - mesečni zahtevani prispevek bo bistveno manjši, po potrebi pa vedno obstaja možnost predčasnega odplačila dolga;
- ob upoštevanju znižanja trenutnih bančnih tarif po takojšnji sklenitvi pogodbe ima posojilojemalec pravico izjaviti potrebo po znižanju trenutne stopnje.
Tako lahko ob upoštevanju zgornjih priporočil pridobite hipotekarno posojilo za nakup nepremičnine z največjo koristjo. Najpomembneje je upoštevati osnovne zahteve in pravila, pa tudi jasno upoštevati odobreno stališče in ga utemeljiti s pravnimi normami.
Dober dan, dragi bralci spletnega mesta finančne revije! Danes bomo govorili o donosnem hipotekarnem posojilu (poceni hipoteka).
Iz tega članka se boste naučili:
- Kateri pogoji hipotekarnega posojila se lahko štejejo za ugodne;
- Kdo ima možnost pridobiti prednostno hipoteko;
- Na katere parametre morate biti pozorni pri izbiri donosnega hipotekarnega posojila?
- Kje (v kateri banki) se bolj splača vzeti hipoteko?
- Kdo vam lahko pomaga dobiti najboljšo hipoteko?
Na koncu publikacije so odgovori na pogosta vprašanja o hipotekah.
Predstavljene informacije bodo koristne tistim, ki nameravate kupiti stanovanje s hipotekarnim kreditom in iščete najboljše pogoje. Če spadate v to kategorijo, ne izgubljajte časa, preberite naš članek takoj!
Ta publikacija govori o donosnih/poceni hipotekah: kako izbrati eno, kje se bolj splača dobiti, pri kateri banki lahko zaprosite za nizko obrestno mero
1. Kateri pogoji se lahko štejejo za ugodne pri vlogi za hipotekarna posojila 📊
V naši državi hipoteka je postala edina možnost, ki vam danes omogoča, da se preselite v svoj dom, ne da bi zapravljali čas in trud za prihranek denarja, ki je enak strošku stanovanja. Na naši spletni strani je ločen članek o tem, kako sami postati lastnik svojega doma.
Hipoteke, zavarovane z nepremičninami, so že vrsto let priljubljene po vsem svetu kot način nakupa stanovanja. Pri nas se je ta možnost nakupa stanovanja začela šele razvijati 15 pred leti.
Vendar pa je precej veliko število ruskih državljanov že uspelo izkoristiti hipoteke. Še več, mnogim je takšna posojila uspelo celo uspešno odplačati.
1.1. Glavne značilnosti posojil, zavarovanih z nepremičninami
Glavne značilnosti hipoteke so:
- Ciljni znak. To pomeni, da se sredstva, prejeta za hipoteko, lahko porabijo samo za nakup nepremičnine. Izdajajo se veliko manj pogosto Gradnja.
- Nepremičnina ostane zastavljena pri banki, kljub temu, da ob nakupu postane last kreditojemalca. To pomeni, da bo nepremičnine nemogoče prodati ali podariti brez obvestila banki, dokler hipotekarni kredit ne bo v celoti poplačan. Pogosto je tudi za registracijo sorodnikov tukaj potrebno ločeno dovoljenje.
- Dolgoročno. Najpogosteje se hipoteka izda na minimum za 5 let. Najdaljše obdobje je lahko preseženo 30 . Vse je v veliki meri odvisno od starosti posojilojemalca.
Prednosti hipoteke so številne:
- visoka hitrost prejemanja denarja in nakupa stanovanja, zlasti ko gre za registracijo prek strokovnjakov, tako imenovanih posredniki;
- veliko število programov na trgu, katerih izbira je odvisna od specifične situacije;
- donosna naložbena možnost.
Izbira med najemnina in hipoteka, je treba razumeti, da stanovanja skoraj nikoli ne padejo v ceni skozi čas. Še več, plačila najemnin se pogosto povečajo, medtem ko plačila hipoteke pogosto ostanejo nespremenjena.
Izkazalo se je, da je dolgoročno najem običajno dražji od odplačevanja kredita za lastno stanovanje.
Seveda poleg ugodnosti imajo hipotekarna posojila pomanjkljivosti. Glavne so posledice, ki nastopijo v primeru nezmožnosti plačevanja hipotekarnega kredita. Z drugimi besedami, v takih situacijah Kreditna institucija ima pravico vzeti nazaj zavarovanje .
Ne pozabite, da pridobitev posojila ni tako enostavna. Če želite to narediti, morate izpolnjevati določene zahteve kreditnih institucij, ki veljajo za hipotekarne posojilojemalce.
Osnovne zahteve za posojilojemalca v večini kreditnih institucij so enake:
- minimalna starost 21 leto, največ - približno 40 -45 ;
- visokokakovosten kreditni ugled;
- stabilno delovno mesto;
- zadosten mesečni dohodek.
Le če so hkrati izpolnjeni vsi potrebni pogoji, lahko vlagatelj računa na pozitivno odločitev o hipoteki.
V ločenem članku smo tudi pisali, kako to storiti brez zavrnitve in katere banke so v tem primeru pripravljene dati posojilo.
1.2. Kakšna hipoteka se lahko šteje za donosno?
Vsi vedo, da moraš s hipoteko dolgo živeti v dolgovih. Rezultat je znatno preplačilo. Zato se tisti, ki želijo kupiti stanovanje na kredit, na frazo zelo ostro odzovejo donosna hipoteka .
Znesek hipotekarnega posojila je običajno precej visok. V kombinaciji s solidnim rokom posojila ter različnimi provizijami in zavarovalnimi plačili to daje ogromno preplačilo , kar je običajno najmanj 2-krat presega prvotni znesek posojila.
Glavni cilj pri izbiri posojilnega programa v takih razmerah je najti čim bolj donosen hipotekarni program.
Pomembno je razumeti , da najbolj donosna hipoteka ni vedno tista z najnižjo obrestno mero. Zelo redko se banka strinja z zmanjšanjem dobička. Zato najpogosteje izgube, povezane z znižanjem obrestne mere, nadomesti kreditna institucija z zaračunavanjem različnih provizije.
Mnogi menijo, da je ta možnost koristna zase. Po eni strani ni treba čakati in varčevati. Ampak ne pozabite da bo to vsoto denarja v vsakem primeru treba plačati.
Poleg tega, ker bo vključen v izdano posojilo, se bodo nanj obračunale tudi obresti. Na koncu bo preplačilo veliko večje kot pri predplačilu.
Poklicni finančniki se s tem strinjajo donosna hipoteka– relativen pojem. Njegove parametre določa osebno mnenje posojilojemalca, pa tudi finančne okoliščine, ki prevladujejo v tem trenutku.
Pravzaprav, če natančno preučite značilnosti hipotekarnih programov, večina prednosti preneha biti takšna. Hkrati se tisti pogoji, ki se zdijo neugodni, pa tudi najmanj donosni, v konkretnih razmerah dejansko izkažejo za najprimernejše in najboljše.
Pogosteje imajo od hipoteke največje koristi tisti, ki se žrtvujejo, da bi pridobili navidezno majhne koristi.
2. Kdo ima pravico do hipoteke pod prednostnimi pogoji? 📑
Če še vedno gledamo na hipoteko z vidika ugodnosti, jo lahko dobijo tisti, ki imajo pravico do posojila za prednostni pogoji.
Tradicionalno se razlikujejo naslednje kategorije ugodnosti:
- znižana hipotekarna stopnja;
- ni potrebe po predplačilu;
- kreditne počitnice - ob nastopu določenih dogodkov (na primer rojstvo otroka) posojilojemalec ne sme odplačati posojila za 1 -3 leta.
Namen pridobitve hipotekarnih posojil po ugodnejših pogojih je priložnost za nakup stanovanja državljani z nizkimi dohodki.
Kdo lahko dobi hipoteko pod prednostnimi pogoji - glavne kategorije državljanov
Prednostna posojila so na voljo naslednjim kategorijam posojilojemalcev:
- Mlade družine - oba zakonca sta mladoletna 35 leta;
- Mladi strokovnjaki;
- Osebe, ki opravljajo vojaško službo;
- Mladi učitelji;
- Pravico do materinskega kapitala imajo družine z več kot enim otrokom.
Mimogrede, vojaško osebje hipoteka v višini 2,4 milijonov rubljev ki jih ne plačajo. Vsa plačila zanje izvaja Ministrstvo za obrambo.
Tako imajo prednostni programi hipotekarnih posojil številne ugodnosti . Vendar pa obstajajo tudi pomanjkljivosti, med katerimi so predvsem imenovani pomanjkanje možnosti za nakup kakršnega koli stanovanja .
Običajno morajo upravičenci izbirati med stanovanji določenega razvijalca, ki se gradijo na obetavnih, a nepriljubljenih območjih. Vendar pa je pogosto mogoče kupiti le nepremičnino z kapitalska udeležba. Več o vojaškem osebju in drugih delavcih v javnem sektorju preberite v enem od naših prejšnjih člankov.
Kaj morate upoštevati pri iskanju donosnega hipotekarnega posojila - najpomembnejši dejavniki, ki vplivajo na "donosnost" hipoteke
3. Kako izbrati donosno hipotekarno posojilo - 6 glavnih pogojev, na katere morate biti še posebej pozorni 📊
Da bi razumeli, katera hipoteka je najbolj donosna, je pomembno analizirati in primerjati obstoječe ponudbe na trgu.
Treba je spomniti, da pogodba o hipotekarnem posojilu zahteva posojilojemalec maksimum pozornost. Pazljivo preučite celotno besedilo, zlasti tako imenovani mali tisk.
- valuta posojila;
- znesek pologa;
- obrestna mera;
- razpoložljivost zavarovanja in višina plačil zanj;
- znesek provizij;
- značilnosti predčasne odpovedi.
Pogoj 1. Valuta posojila
Banke pogosto skušajo stranke zvabiti k najemu hipoteke tuja valuta, znižanje obrestnih mer za takšna posojila. Specialisti ne priporočam podleči takšni skušnjavi.
Obdobje hipotekarnih posojil je zelo dolgo, v tem času pa lahko nacionalna valuta tako depreciira, da bo znesek dobitkov na stavah nepomemben . Poleg tega se pri nas tečaji tujih valut pogosto spreminjajo nepredvidljivo. Rezultat je Težave pri odplačevanju hipoteke.
Vendar pa je v nekaterih situacijah še vedno bolj donosno vzeti hipoteko v tuji valuti. To je značilno za tiste primere, ko se glavni dohodek izračuna v tej denarni enoti.
Pogoj 2. Znesek predplačila
Najpogosteje se izda hipoteka polog. Ta kazalnik odraža informacije o tem, koliko mora posojilojemalec plačati takoj po podpisu pogodbe.
Tradicionalno se znesek pologa izračuna v razponu od 10 do 30% od celotne cene stanovanja.
V denarnem smislu je znesek precej velik. Za nekatere je lahko kopičenje težko. Vendar pa v bistvu kreditni instituciji dokazuje, da so nameni posojilojemalca najresnejši. Kdor je uspel zbrati denar za polog, bo v prihodnje zagotovo lahko odplačal znesek hipotekarnega dolga.
Nekateri posojilojemalci zapravljajo čas z iskanjem posojilnih programov z minimalnim pologom ali brez njega. Ob tem pozabljajo, da se takšna posojila pogosto izdajajo manj ugodni drugi pogoji.
Poleg tega bo treba ta znesek v vsakem primeru plačati. Le z upoštevanjem natečenih obresti bo precej višja.
Pogoj 3. Obrestna mera
Kljub temu, da strokovnjaki ne priporočajo postavljanja obrestne mere v ospredje, je večina posojilojemalcev najprej pozorna nanjo. Vendar ta parameter ni vedno najpomembnejši.
Večina kreditnih institucij je odlična pri igranju na psihologijo posojilojemalca. Da bi pritegnili njegovo pozornost, so banke postavile minimalna ponudba . Hkrati je povsem naravno, da nobena kreditna institucija ne bo skrbela za prihranke strank bolj kot za lastno korist.
Zato naj vas ne podkupi obljuba nizke obrestne mere. Povsem mogoče je, da bo z nadaljnjim preučevanjem vseh parametrov hipotekarnega programa postalo jasno, da je to le trik za privabljanje več strank.
Poleg tega bi bilo koristno vedeti, da je trenutno v Rusiji povprečna hipotekarna obrestna mera 12-15 odstotkov na leto. Če obljubljate nižji odstotek, morate preučiti druge pogoje še bolj previdno.
Pogoj 4. Razpoložljivost zavarovanja in znesek plačil za to
Nekateri posojilojemalci pozabijo na razpoložljivost zavarovanje pri najemanju hipotekarnih posojil. Medtem ima ta parameter pomemben vpliv na velikost prihodnjega preplačila.
Zakonsko je določeno, da je zavarovanje obvezno plačila posojila . Posojilojemalec ima pravico zavrniti vse druge vrste zavarovanj.
Opomba! Pogosto privolitev stranke v prostovoljno zavarovanje vpliva na višino hipotekarne obrestne mere.
Za kreditne institucije je pomembno, da je tveganje za izdajo posojila čim nižje. Da bi se zaščitili, poskušajo na vse načine prepričati stranke, da zavarujejo ne le plačila, temveč tudi zdravje, izvedba, pa tudi sam nepremičninski objekt.
V teh okoliščinah bi moral posojilojemalec skrbno razmisliti o koristih soglasja k določenim zavarovanjem.
Pogoj 5. Višina drugih provizij
Posojilojemalci pogosto ne posvečajo ustrezne pozornosti prisotnosti provizij pri vlogi za hipoteko. Medtem obstajajo različne vrste dodatna plačila, ki vplivajo na obrestno mero, pa tudi na preplačila hipoteke.
Pogosto je prva provizija, s katero se sooči posojilojemalec plačilo za registracijo in izdajo hipoteke . Nekatere banke imajo več posojilnih programov, ki se razlikujejo po višini tega plačila (običajno od 1 do 4% od zneska posojila). pri čemer višja kot je provizija, nižja je obrestna mera .
Vsi ne morejo takoj razumeti, katera možnost je bolj donosna. Če želite to ugotoviti, boste morali primerjati velikost provizije z preplačilo za celotno obdobje posojila. Šele po tem lahko naredite pravo izbiro.
Provizija za izdajo hipoteke še zdaleč ni edina. Za vsak posojilni program bi morali ugotoviti, ali dodatna plačila in natančno analizirati njihov vpliv na plačila.
Tako posojilojemalci pogosto pozabijo na obstoj stroški vzdrževanja računa . Medtem se zaračunavajo mesečno. Posledično je korist od nižjih obrestnih mer pogosto nepomembna ali pa je sploh ni.
Da bi preprečili nepričakovana preplačila vaše hipoteke, morate natančno preučiti vse pogoje pogodbe. PREJ njen podpis.
Pogosto so informacije o dodatnih plačilih navedene sredi impresivnega obsega pogodb. Posledično ga je težko opaziti.
Pomembno je tudi, da skrbno razmislite, kako pogosto boste morali plačati določeno plačilo - enkrat letno ali mesečno.
Pogoj 6. Značilnosti predčasnega odplačila
Enako pomemben hipotekarni parameter je možnost predčasnega odplačila . Mnogi posojilojemalci se na vse načine trudijo, da bi se čim hitreje razbremenili plačil. Vendar pa je za banke ne je koristno, saj so prikrajšani za ustvarjanje dobička iz danega posojila v prihodnosti.
To stanje vodi v dejstvo, da nekatere kreditne institucije poskušajo omejiti možnost predčasnega odplačila hipoteke. Imenujejo provizije za takšna dejanja in jih določen čas tudi ne dovoli.
Vendar pa večina bank strankam ponuja možnost predčasnega odplačila hipoteke. Na voljo sta 2 možnosti:
- Poplačajte preostali znesek dolga;
- Prispevajte le del.
Obe metodi vam omogočata postopno zmanjševanje zneska preplačila hipoteke. Zato lahko možnost predčasnega odplačila štejemo za znak donosnega hipotekarnega posojila.
Tako obstaja vrsta parametrov, ki pomembno vplivajo na donosnost hipotekarnih programov. Treba jih je analizirati celovito . To je edini način, da ugotovite, katera možnost je boljša.
4. Nianse donosne hipoteke + strokovno mnenje o tem, ali je donosno vzeti hipoteko zdaj 🔔
Če govorimo o tem, ali je donosno vzeti hipoteko zdaj, ko so gospodarske razmere v Rusiji in v svetu izjemno nestabilne, potem pod temi pogoji finančniki ljudi sploh ne odvračajo od sestave hipotekarnih pogodb. Državljanom pa poudarjajo, da je treba program kreditiranja izbrati čim bolj skrbno. . Načeloma je to pravilo pomembno v katerem koli časovnem obdobju.
Ogromno Rusov se je ujelo v past. Premamili so ju mamljive obrestne mere in za nakup stanovanja sta najela posojilo v tuji valuti.
Hkrati pa razlika v letni stopnji ni tako velika - približno 2 -3 % . Zdi se, da bi bilo v primeru velikega posojila v rubljih preplačilo precejšnje. Toda nihče ni imun pred nihanji tečajev s hipotekami v tuji valuti.
Torej, v 2016 letu se je vrednost tujih valut v Rusiji povečala za približno 2-krat. Posledično tisti, ki so vzeli hipoteko v rubljih, še naprej plačujejo fiksno mesečno plačilo. Pri tem se je tistim, ki so najeli posojilo v tuji valuti, zvišala sorazmerno s tečajem, in sicer za 2 krat.
Podobne situacije so se ponovile več kot enkrat. Posledica je izredno težka situacija za posojilojemalca, ko postane nemogoče plačati hipoteko.
Strokovnjaki navajajo tudi druge, s katerimi banke privabljajo stranke. Izgledajo zelo privlačno, vendar v praksi posojilojemalcem ne prinašajo resničnih koristi. Spodaj opisujemo najpogostejše med njimi.
1) Spremenljiva obrestna mera
Bančni uslužbenci pogosto poskušajo prepričati svoje stranke, da spremenljivo obrestno mero na hipotekarnem posojilu je izjemno ugodna možnost za posojilojemalca, saj zagotavlja spremembo velikosti plačil glede na razmere na trgu. V praksi vsa tveganja zaradi sprememb gospodarske situacije padejo na ramena posojilojemalcev.
Opomba! Nekateri strokovnjaki primerjajo stopnjo tveganja hipoteke s spremenljivo obrestno mero s tisto, ki je izdana v tuji valuti.
Poleg tega analitiki trdijo, da v bližnji prihodnosti ni pričakovati izboljšanja ekonomskih kazalnikov, na katere je stopnja vezana.
Poleg tega strokovnjaki napovedujejo nadaljnje zvišanje stopnje inflacije. Za posojilojemalce se bo to izkazalo višina spremenljiva obrestna mera. Upoštevati je treba, da takšno povišanje ni omejeno z ničemer, zato lahko posledično za dolžnika pride v situacijo, ko posojilo ne bo mogoče plačati.
Obstaja mnenje, da je spremenljiva obrestna mera koristna pri najemanju hipoteke za kratek čas. To je, če plačate posojilo v roku 5 let, to ne ogroža težav. Poleg tega boste lahko prihranili pri znesku preplačila.
Toda zgodovina pravi drugače. Številni posojilojemalci, ki 2006 leta smo vzeli hipoteko s spremenljivo obrestno mero in jo nameravali čim prej odplačati. Vendar pa v 2008 leto je prišlo gospodarska kriza kar je privedlo do znatnih naraščajoče stopnje za takšna posojila. Posledično upanja niso bila upravičena in plačilo se je znatno povečalo.
2) Znižane hipotekarne obrestne mere v prihodnosti
V zadnjem času so se na trgu hipotekarnih posojil pojavili programi, ki posojilojemalcem obljubljajo določeno vrednost provizija znižanje obrestne mere v prihodnosti.
V praksi je treba za to priložnost plačati ogromne zneske. Običajno je provizija 2 -7 % celotnega zneska, prejetega za hipoteko.
Banke ponujajo izračune, ki komitente prepričajo, da bodo prihranki zaradi takšnega znižanja obrestnih mer precejšnji.
V praksi si večina posojilojemalcev prizadeva čim hitreje odplačati hipoteko. V tem primeru varčevanje nima smisla. Zato strokovnjaki ne priporočajo preplačila dodatnega denarja za takšne pogoje.
3) Refinanciranje hipoteke
Trenutno vse več kreditnih institucij ponuja hipoteke s kombinirana stopnja. V tem primeru se posojilo na začetku izda po znižani obrestni meri, po določenem obdobju pa se izvede.
Po eni strani je za posojilojemalca določena korist refinanciranja, ki je sestavljena iz pridobivanje več donosno pogoji. Posledično stranka pri vlogi za hipoteko upa, da bo na prvi stopnji imela koristi od nizke obrestne mere, nato pa bo posojilo refinancirala po povprečnih tržnih obrestnih merah.
V praksi banke, če se njihove koristi zmanjšajo, ne želijo zagotoviti refinanciranje. Posledično posojilojemalci v večini primerov nimajo možnosti uveljavitve te pravice.
Pogosteje se zgodi, da posojilojemalci ne dobijo boljših hipotekarnih pogojev, ampak jih preprosto prejmejo posojilo s spremenljivo obrestno mero.
Upoštevati je treba, da se na hipoteko sprva vedno plačujejo samo obresti, višina glavnice pa ostane praktično nedotaknjena. Posledično se stopnja preplačila praktično ne razlikuje od tradicionalnega posojila, obljuba o prihrankih pa ostaja le reklamni trik.
Tako mora posojilojemalec ob vlogi za hipoteko temeljito izberite njegove pogoje. Danes trg ponuja ogromno število različnih programov, ki večinoma privabljajo kupce z neobstoječo priložnostjo za prihranek denarja.
Takih obljub ne bi smeli verjeti na besedo. Bolje je preučiti mnenja strokovnjakov o določenih predlogih.
5. Katera banka ima najbolj donosno hipoteko - pregled TOP 5 bank, kjer je bolj donosno dobiti hipoteko 💸
Danes je hipoteko mogoče dobiti pri skoraj vsaki banki. Hkrati lahko na posojilnem trgu najdete veliko zanimivih in precej donosnih programov.
Sami lahko težko izberete najboljšega. Zato je najbolje uporabiti ocene, ki so jih sestavili strokovnjaki.
Tabela prikazuje banke z najugodnejšimi kreditnimi pogoji:
| № | Kreditna organizacija | Ime posojilnega programa | Najvišji znesek posojila | Največji rok | Ponudba |
| 1. | Moskovska kreditna banka | Hipoteka z državno podporo | 8 milijonov rubljev | 20 let | 7-12% |
| 2. | Primsotsbank | Postavite svojo stavo | 20 milijonov rubljev | 27 let | 10% |
| 3. | Sberbank | Nakup gotovih stanovanj za mlade družine | 8 milijonov rubljev | 30 let | 11% |
| 4. | VTB 24 | Več metrov – nižja cena (nakup velikih stanovanj) | 60 milijonov rubljev | 30 let | 11,5% |
| 5. | Rosselkhozbank | Za zanesljive stranke | 20 milijonov rubljev | 30 let | 12,5% |
Upoštevati je treba, da lahko računate na najnižjo stopnjo, ko zaprosite za hipoteko z državno podporo.
6. Na koga se obrniti za pomoč pri pridobitvi donosnih hipotekarnih posojil – pomagali vam bodo hipotekarni posredniki 📃
Vsi ne morejo razumeti vseh značilnosti hipotekarnih programov. Mnogi ljudje porabijo ogromno časa za takšno analizo.
Vendar pa ni nobenega zagotovila, da boste po dnevih in tednih, ki ste jih porabili za iskanje najugodnejših pogojev, lahko dobili najprimernejšo možnost z minimalnim preplačilom.
Da preprečite, da bi odplačevanje hipoteke postalo mučenje, poiščite pomoč strokovnjaki.
Analizirajo obstoječo ponudbo na trgu in izberejo idealen program za določene pogoje. hipotekarni posredniki .
Priljubljeni moskovski hipotekarni posredniki so: “Credit Laboratory”, “ABC of Housing”, “Credit Decision Service”, “Flash Credit”
V velemestih podobne funkcije opravljajo celotne specializirane organizacije. Toda tudi v majhnih mestih lahko najdete hipotekarnega posrednika. Najpogosteje delajo v priljubljenih nepremičninskih agencijah.
7. Pogosto zastavljena vprašanja (FAQ) 📢
Tematika hipotekarnega kreditiranja je obsežna in večplastna, zato se tistim, ki iščejo najboljši program, pogosto postavlja ogromno vprašanj.
Ni vedno mogoče porabiti časa za iskanje odgovorov na internetu. Da bi našim bralcem olajšali življenje, ponujamo odgovore na najpogostejša vprašanja.
Vprašanje 1. Kako donosno je vzeti hipoteko za dom?
Za čim bolj donosno pridobitev hipotekarnega posojila boste morali najprej opraviti temeljito analizo programov, ki so na voljo v mestu stalnega prebivališča bodočega posojilojemalca. O tem, ali kupiti stanovanje, hišo ali parcelo, smo podrobneje govorili že v prejšnjem članku.
V tem primeru morate biti pozorni na številne kazalnike, med katerimi so glavni:
- znesek posojila;
- obdobje, za katero je načrtovana izdaja hipoteke;
- obrestna mera.
Ne pozabite na različne provizije, in zavarovanje.
Ko iščete donosno hipoteko, bodite najprej pozorni na programe bank, kjer je bodoči posojilojemalec že stranka . To je lahko kreditna institucija, na katere kartico prosilec prejema plačo ali kjer je bilo izdano in uspešno odplačano drugo posojilo.
Kreditne institucije običajno te kategorije strank obravnavajo bolj zvesto. Poleg tega, prav v teh primerih lahko računate na ugodnejše pogoje, npr. znižanje obrestne mere.
Tisti, ki imajo pomemben znesek za polog. Če ima posojilojemalec 50 % strošek stanovanja, mu bo banka ponudila najmanj stava.
Nasprotno, če pologa ni ali je nepomemben, bo stopnja posojila enaka maksimum . To pravilo omogoča kreditnim institucijam, da zavarujejo tveganja nevračila sredstev, pa tudi začetek zloma v gospodarstvu.
Drug kazalnik, ki pomembno vpliva na donosnost hipoteke, je rok posojila . Po eni strani pridobitev hipotekarnega posojila za maksimum izraz vodi v dejstvo, da bo mesečno plačilo majhno. Posledično bo posojilojemalec veliko lažje izpolnjeval obveznosti.
Od 1. marca 2018 so ruske banke dale več kot 180 tisoč hipotekarnih posojil v vrednosti več kot 347 milijard rubljev. In januarja so vsa hipotekarna posojila, izdana v Rusiji, presegla mejo 2 bilijona rubljev.
Ti podatki kažejo na priljubljenost teme, zato si bomo danes ogledali, kaj je stanovanjsko posojilo ter kje in kako lahko dobite hipoteko. + Dali bomo več priporočil, ki bodo povečala vaše možnosti za pridobitev posojila.
Kaj je hipoteka?
Hipoteka je posebna vrsta posojila za nakup stanovanja. Če posojilojemalec uporabi hipoteko, kupi stanovanje ali hišo in jo takoj zastavi pri banki. Hkrati ostaja lastnik nepremičnine, vendar je ne more prodati.
Banka bo uporabila sankcije, če posojilojemalec stori naslednje kršitve:
- prodam stanovanje ali hišo
- bo omogočilo poškodovanje nepremičnin
- namerno spremenite tehnične lastnosti stanovanja ali hiše (na primer naredite prenovo in je ne odobrite)
- bo kršil pogoje zavarovanja (če je bila zavarovalna pogodba sestavljena skupaj s hipoteko).
Kakšni so pogoji?
Nadalje bomo govorili o posebnih parametrih donosnega hipotekarnega posojila.
Medtem si poglejmo splošne zahteve, ki jih banka nalaga posojilojemalcem.
#1. Starost
Najnižja starost za pridobitev hipotekarnega posojila pri večini bank je 21 let.
Zgornja meja se določi individualno in je običajno 65-75 let. Najvišjo starostno mejo na trgu hipotekarnih posojil ponujata Sovcombank in Sberbank.
#2. Solventnost
Banke najprej pogledajo, ali lahko posojilojemalec odplača posojilo in se izogne zamudam.
Strokovnjaki finančnih institucij ocenjujejo:
- uradni dohodek
- delovne izkušnje na trenutnem mestu
- položaj, poklic
- dohodki soposojilojemalcev in porokov (če obstajajo).
Banke ovrednotijo tudi stroške posojilojemalca. Če ima stranka, ki želi najeti kredit, veliko vzdrževanih družinskih članov (otroci, upokojenci, drugi ljudje), se verjetnost odobritve kredita zmanjša.
Banke se pri določanju najvišjega zneska posojila za posojilojemalca in ročnosti posojila osredotočajo na plačilno sposobnost. Finančna institucija ne izda posojila, če znesek mesečnega plačila presega 50% dohodka posojilojemalca in njegove družine. V praksi pa banke menijo, da komitenti za hipoteko ne morejo porabiti več kot 40 % svojih prihodkov na mesec.
To pomeni, da bi zaprositi za hipoteko in plačati 40 tisoč rubljev na mesec, mora imeti posojilojemalec (ali celotna družina stranke) mesečni dohodek 100 tisoč rubljev.
#3. Spada v prednostno kategorijo
Država bo pomagala plačati hipoteke naslednjim kategorijam državljanov:
- družine z 2 ali več otroki (zagotovljen je materinski kapital, ki se lahko uporabi za nakup stanovanja)
- mlade družine
- vojaško osebje.
Če ima družina potrdilo o materinskem kapitalu ali so njeni člani mlajši od 35 let, bo država prispevala del posojila ali pomagala pri plačilu. Vojaško osebje lahko pričakuje polno plačilo hipoteke, če je vrednost kupljene nepremičnine 2,4 milijona rubljev ali manj.
#4. Tip zaposlitve
Za banko je pomembno, da je dohodek posojilojemalca ne samo zadosten, ampak tudi stalen. Zato imajo finančne institucije prednost stranke, ki delajo za vladne organizacije. Veliko verjetnost za pridobitev posojila imajo tudi posojilojemalci, zaposleni v velikih zasebnih podjetjih.
Kreditne institucije obravnavajo poslovneže strožje. Banka lahko zavrne izdajo posojila stranki, ki ima lastno podjetje, tudi če ima dohodek 100 tisoč rubljev na mesec. Kreditni menedžerji menijo, da so poslovni dobički nestabilni in da lahko posojilojemalec kadar koli izgubi vir preživetja.
Koliko boste morali preplačati?
Poglejmo situacijo na primeru: Stroški stanovanja so 4 milijone rubljev, rok posojila je 20 let, obrestna mera je 11% na leto. Družina nima koristi od materinskega kapitala ali državne podpore. Za odplačilo takšnega posojila boste morali vsak mesec plačati 41.288 rubljev. Skupaj bo družina za nakup stanovanja porabila 9 milijonov 900 tisoč rubljev (4.000.000 je strošek nepremičnine, 5.900.000 je preplačilo posojila).
Z drugimi besedami, v tem primeru posojilojemalec plača skoraj 2,5-kratnik vrednosti nepremičnine, če se odloči najeti stanovanjsko posojilo.
Kako do hipotekarnega posojila sami?
Preidimo na algoritem, ki vam bo pomagal najeti posojilo za stanovanje. Poglejmo, kako se hipoteka pridobi na dva načina: samostojno in s pomočjo kreditnih posrednikov.
Začnimo s situacijo, ko želi posojilojemalec prihraniti denar pri pomočnikih in dobiti posojilo sam. Za to bo moral skozi 6 stopenj.
#1. Izbira stanovanja
Banke dajejo hipotekarna posojila za naslednje vrste nepremičnin:
- stanovanja v novogradnjah
- stanovanja na sekundarnem trgu
- dachas, koče
- zasebne hiše.
Kredit lahko dobite tudi za stanovanje, ki je kupljeno na podlagi pogodbe o kapitalski udeležbi. Toda vse banke ne dajejo takih posojil.
Posojilojemalec se mora osredotočiti ne le na želje, ampak tudi na možnosti. Banka ne bo dala posojila, če morate plačati več kot 50% svojega uradnega mesečnega dohodka za stanovanje. Toda da bi ustvarili varnostno rezervo, vam svetujemo, da se osredotočite na stanovanja, za katera boste morali plačati največ 40% vašega mesečnega dohodka.
#2. Izbira banke
Na trgu hipotekarnih posojil ponudbe ne manjka. Pri izbiri finančne institucije in določenega posojila bodite pozorni na:
- znesek pologa
- kreditni limit
- zavarovanje
- ugled kreditne institucije
- ocene
- pogoji predčasnega odplačila
- največje dovoljene zamude
- število dokumentov, ki jih je treba obdelati.
Če niso vsi vaši dohodki uradni, se obrnite na banke, ki ponujajo hipoteke na podlagi dveh dokumentov. V takih podjetjih so obrestne mere za 2-3 % višje od povprečja na trgu. Denar pa dajo brez dokazila o dohodku.
#3. Zbiranje prispevkov, oddaja prijave
Poglejmo, kateri dokumenti so potrebni za hipoteko.
Banke bodo od vas zahtevale predložitev naslednjih dokumentov:
- vloga za posojilo
- Potni list posojilojemalca (če obstajajo poroki in soposojilojemalci - kopije njihovih potnih listov)
- potrdilo o dohodku za zadnjih 6 mesecev (obrazec 2-NDFL ali banka)
- kopijo delovne knjižice, ki jo overi delodajalec
- dokumenti o registraciji podjetja (če je posojilojemalec lastnik podjetja)
- dokumenti za stanovanje ali hišo, ki jo nameravate kupiti s hipoteko.
Če nameravate dobiti hipoteko in uporabiti materinski kapital (ali dobiti stanovanje z vojaškimi posojili), boste potrebovali dokumente, ki potrjujejo ugodnosti.
Za imetnike materinskega kapitala:
- potrdilo (ali potrdila, če jih je več)
- soglasje pokojninskega sklada za uporabo sredstev
- soglasje prodajalca stanovanja ali hiše za prodajo nepremičnine z materinskim kapitalom.
Za vojsko:
- dovoljenje Rosvoenipoteka.
#4. Registracija pogodbe
Hipotekarne pogodbe sestavljajo banke, stranke pa jih le podpisujejo. Vendar vam to ne preprečuje, da preučite besedilo pogodbe od prve do zadnje strani.
V pogodbi natančno preučite naslednje parametre posojila:
- Zrelost
- mesečno plačilo
- efektivna obrestna mera
- pogoji predčasnega odplačila
- provizije (za odprtje računa, opravljanje transakcij itd.)
- globe za zamude pri plačilih.
Če vsaj z enim pogojem niste zadovoljni, lahko o tem obvestite skrbnika kredita. Če banka ne želi spremeniti pogodbe, je bolje poiskati drugo kreditno institucijo.
Posojilne pogodbe ni treba podpisati še isti dan, ko jo prejmete v študij. Kopijo lahko odnesete domov in jo v mirnem okolju ponovno preberete s kvalificiranim odvetnikom.
Če vam pogoji ustrezajo, začnite iskati stanovanje.
#5. Nakup stanovanja, podpis posojilne pogodbe
Poiščite stanovanje ali hišo, ki ustreza tako vam kot banki. Običajno posojilne institucije potrebujejo 1-2 meseca, da izberejo nepremičnino. Če se kreditojemalec v tem času ne odloči za stanovanje ali hišo, lahko banka sklep o odobritvi kredita prekliče.
Takoj, ko je predmet izbran, lahko z banko sklenete pogodbo o nakupu/prodaji stanovanja (hiše) in pogodbo o hipoteki. Nepremičnina se takoj zastavi kreditni instituciji, za katero se sestavi posebna listina - hipoteka.
#6. Transakcijsko zavarovanje
Ruska zakonodaja zavezuje posojilojemalce, ki vzamejo hipoteko, da zavarujejo transakcijo.
Zahteve zakona "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" veljajo samo za zavarovanje stanovanja. Banke pa komitentom ponujajo sklenitev zavarovanj za življenje, plačilno sposobnost, zdravje in tveganje nevračila posojila. Stroški takšnega zavarovanja lahko dosežejo do 10–15% zneska posojila. Banke, če stranka ni želela plačati police.
#7 Papirologija
Zadnja stvar, ki jo morate storiti, je registracija transakcije pri Rosreestru. Če želite to narediti, prinesite in predložite vse dokumente v uradu Rosreestra ali na spletu - hipotekarna pogodba, kupoprodajna pogodba za stanovanje ali hišo, hipoteka, zavarovalna polica. V 2-3 dneh se bodo informacije o transakciji pojavile v Rosreestru in postali boste lastnik novega stanovanja.
Zakaj potrebujete kreditnega posrednika?
Zgoraj opisani algoritem vam omogoča, da sami pridobite hipoteko. Ni tako zapleteno, a če vse naredite sami, bo trajalo 2-3 mesece. Poleg tega, če obstaja, lahko finančna institucija zavrne posojilo.
Če se obrnete na kreditnega posrednika, se tem težavam lahko izognete. Vloge bo oddal več bankam hkrati. Več kreditnih institucij bo hkrati obravnavalo kandidaturo posojilojemalca. Tako se boste izognili izgubi časa pri zbiranju dokumentov za vsako banko.
Posredniki so povezani tudi s kreditnimi upravitelji v bankah in lahko vplivajo na njihove odločitve. Zgodi se, da je stranka, ki posojila ni mogla dobiti sama, brez težav zaprosila za posojilo po stiku s posrednikom. Poleg tega znajo posredniki narediti ugodnejše posojilne pogoje in stranki znižati obrestno mero za 1,5-2%. V obdobju 15-20 let vam to omogoča prihranek 1-2 milijona rubljev.
Kje dobiti hipoteko?
Preučili smo, katere banke dajejo hipoteke, in zbrali TOP ponudbe posojil. Ocena vključuje zanesljive organizacije med 20 največjimi bankami v državi.
Če misliš , Pri kateri banki je bolje vzeti hipotekarno posojilo, izkoristite katero koli ponudbo iz našega članka.
#1. Hipoteka Tinkoff
Tinkoff banka sama ne daje hipotekarnih posojil. Toda podjetje je doseglo dogovor z drugimi posojilnimi institucijami in zdaj posojilom Tinkoff ponujajo donosna stanovanjska posojila.
- obrestna mera - od 6 do 14,5% letno
- rok posojila - od 10 do 25 let
- minimalni prispevek - od 10 do 40%
- najvišji znesek je do 99 milijonov rubljev.
Ko zaprosite za hipoteko pri Tinkoffu, hkrati zaprosite za več partnerskih bank. Prijavo preučijo in oblikujejo individualno ponudbo. Če je posojilo odobrilo več kreditnih institucij, se posojilojemalec sam odloči, pri kateri banki bo najel hipotekarni kredit.
#2. Otvoritev
Banka Otkritie ponuja ugodna hipotekarna posojila vsem kategorijam strank.
- obrestna mera - od 9,35% letno
- rok posojila - od 5 do 30 let
- minimalni prispevek - od 10%
- znesek - 0,5−30 milijonov rubljev.
Na uradni spletni strani banke Otkritie lahko zaprosite za hipoteko. Če želite prejeti predhodno odobritev prek SMS-a, samo izpolnite obrazec. Če je odločitev pozitivna, morate podružnici banke Otkritie predložiti dokumente za posojilojemalca in nepremičnino. Posojilni strokovnjak bo pregledal dokumente in sprejel odločitev.
Stanovanjsko posojilo banke Otkritie lahko odplačate na več načinov:
- v poslovalnicah podjetja
- na bankomatih Otkritie, ki sprejemajo gotovino
- v terminalih Qiwi in Eleksnet
- preko sistema Zolotaya Korona
- preko Yandex. denar
- medbančno nakazilo
- v Svyaznoy, Eldorado, Telepay.
Sledite razporedu odplačil, da se izognete plačilu kazni. Denar nakažite 2-3 dni pred dnevom, navedenim v urniku. Če posojilo odplačujete prek partnerjev Otkritie (Qiwi, Eleksnet, Zolotaya Korona in drugi sistemi), priporočamo, da obdobje podaljšate na 4-5 dni.
#3. VTB
Posojilojemalci lahko dobijo hipoteko pri drugi največji banki v državi VTB.
- obrestna mera - od 8,8% letno
- rok posojila - do 20 let
- minimalni prispevek - od 10%
- znesek - do 60 milijonov rubljev.
Če želite pridobiti hipoteko pri VTB, se obrnite na podružnico banke z dokumenti ali izpolnite vlogo na spletnem mestu. Kreditni menedžer bo pregledal dokumentacijo in sprejel odločitev. Če je pozitiven, lahko izberete stanovanje in podpišete pogodbo. Postopek vloge za posojilo pri VTB traja 1-2 tedna.
Posojilo lahko odplačate na bankomatih in poslovalnicah VTB. Naprave in poslovalnice banke so predstavljene na interaktivnem zemljevidu na uradni spletni strani in aplikaciji banke.
#4. Sberbank
Sberbank izdaja hipotekarna posojila vojaškemu osebju, družinam z otroki, mladim družinam in drugim posojilojemalcem.
- obrestna mera - od 6% letno
- rok posojila - do 30 let
- minimalni prispevek - od 10%
- znesek - 0,3−8 milijonov rubljev.
Sberbank sprejema vloge za hipotekarna posojila na svoji spletni strani in v poslovalnicah. Dokumente pripravite vnaprej, da jih bo kreditni referent lahko hitreje pregledal. Odločitev bo sprejeta 1-2 tedna po prenosu dokumentov. Za iskanje stanovanja imate na voljo en mesec, v tem času pa morate imeti čas, da izberete nepremičnino, sklenete hipotekarno pogodbo in zavarujete stanovanje ali hišo.
Posojila lahko odplačate na bankomatih in poslovalnicah Sberbank. Sprejemajo tudi partnerske točke Sberbank.
Prednost ponudbe Sberbank so nizke hipotekarne obrestne mere. Podjetje daje posojila po 6% letno udeležencem državnega programa "Hipoteka z državno podporo za družine z otroki."
#5. Raiffeisen banka
Podružnica avstrijske bančne skupine v Rusiji, Raiffeisen Bank, ponuja izkoriščanje prednosti programa hipotekarnih posojil.
- obrestna mera - od 9,5% letno
- rok posojila - 1−30 let
- minimalni prispevek - od 10%
- znesek - do 26 milijonov rubljev.
Posojilo pri Raiffeisen banki lahko dobite tako, da oddate vlogo na uradni spletni strani. Po predhodni odločitvi lahko pripravite dokumente in obiščete poslovalnico Raiffeisenbank. V primeru odobritve kredita bo posojilojemalec v letu 2018 lahko vzel hipoteko z 9,5 % letno obrestno mero.
Za odplačilo posojila pri Raiffeisenbank lahko uporabite bankomate in poslovalnice podjetja.
Katera banka ima najnižjo hipoteko?? Zdaj najnižjo obrestno mero za stanovanjska posojila ponuja Sberbank. Tukaj lahko dobite hipotekarno posojilo pri 6% letno, če sodelujete v vladnih programih ali kupite stanovanja od partnerskih razvijalcev.
Menimo, da bi morali biti pozorni nanje, preden vzamete hipoteko.
#1. Ne jemljite posojil v tuji valuti
Več deset tisoč ljudi je že utrpelo škodo zaradi deviznih hipotek. Najemali so posojila v dolarjih ali evrih po ugodni obrestni meri (1–2 %), a posojila niso mogli odplačati, ko se je tečaj rublja v letih 2014–2015 znižal za 1,5–2-krat.
Če prejemate plačo v rubljih, potem vzemite posojila v rubljih. Če vam delodajalec plačuje v evrih ali ameriških dolarjih, boste morda želeli razmisliti o teh valutah za stanovanjsko posojilo.
#2. Pozorno preberite pogodbo
Rekli smo že, da morate skrbno preučiti posojilno pogodbo.
- Če poznate odvetnika ali bančnega uslužbenca, ga povabite s seboj, da zaprosi za posojilo. Predstavniki takšnih poklicev vedo, kaj iskati, in bodo v dokumentih takoj našli napake.
- Če je v pogodbi vsaj en pogoj, ki vam ne ustreza, je ne podpišite. Hipoteke je mogoče dobiti pri desetinah bank, med njimi pa so posojilne institucije, ki strank ne goljufajo.
#3. Izračunajte svoje sile
V Rusiji še vedno obstajajo banke, ki dajejo hipotekarna posojila in pričakujejo, da bodo posojilojemalci zanje porabili 60–70 % svojega mesečnega dohodka.
V tem načinu je težko živeti 10-15 let. Bolje je omejiti stroške na 30-40% mesečnega dohodka. V tem primeru boste morali zmanjšati znesek hipoteke. To je mogoče storiti na dva načina: vzeti dolgoročno posojilo in izbrati cenejše stanovanje.
V prvem primeru
- verjetnost odobritve posojila se z daljšanjem roka zmanjšuje
- Mesečno plačilo se nekoliko zmanjša, ko se rok posojila podaljša.
Poglejmo si primer: obstajata dve posojili z enakimi zneski in obrestmi (3 milijone rubljev, 12% letno), vendar za različna obdobja (eno za 20 let, drugo za 30 let). Z uporabo spletnega kalkulatorja za izračun pogojev hipoteke dobimo:
- mesečno plačilo za posojilo za 20 let - 33.033 rubljev (preplačilo - 4.927.820 rubljev)
- mesečno plačilo za posojilo za 30 let - 30.858 rubljev (preplačilo - 8.109.016 rubljev)
Prispevek, ki ga bo treba plačati vsak mesec, se je zmanjšal le za 2 tisočaka (to je manj kot 10 %), preplačilo pa se bo povečalo za dobre 3 milijone.
Zato mora posojilojemalec, preden prejme hipoteko, uskladiti svoje želje in zmožnosti. V nasprotnem primeru lahko stanovanjski kredit postane doživljenjsko suženjstvo.
Da bi se temu izognili, uporabite spletne kalkulatorje za izračun hipoteke. Delujejo na enak način in dajejo enake rezultate. Posojilne kalkulatorje najdete na spletnih straneh bank (povezave sledijo).
V drugem primeru
Če vzamete hipoteko za stanovanje, ki stane manj, kot ste prvotno načrtovali, lahko posojilo odplačate hitreje. To bo omogočilo pridobitev novega posojila za nepremičnine s povečano površino in izboljšano razporeditvijo.
#4. Ustvarite varnostno mrežo
Če posojila ne odplačate pravočasno, vas bo banka sankcionirala – globe ali rubež nepremičnine.
Da bi se izognili tej situaciji, namenite denar za odplačilo hipoteke kot depozit. Poskusite prihraniti dovolj denarja za plačevanje mesečnih obrokov 6-8 mesecev.
Posojilo lahko tudi predčasno odplačate. To je koristno: hitreje ko odplačate posojilo, manj preplačate banki. Vendar vse kreditne institucije ne pozdravljajo predčasnega odplačila posojil - nekatera podjetja kaznujejo stranke, ki odplačajo posojila pred rokom. Če ste pri takšni banki najeli posojilo, vam priporočamo, da prihranite denar, namesto da ob prvi priložnosti z njim odplačate hipoteko.
#5. Vzemite posojilo ob pravem času
Stanovanje ima minimalno ceno, ko se povpraševanje po njem zmanjša. Poskusite uganiti čas, ko bo cena stanovanja ali hiše padla, in v tem obdobju kupujte nepremičnino.
Na ta način ne boste le prihranili pri stroških stanovanja, ampak tudi vzeli hipoteko po ugodni obrestni meri. Banke znižujejo obrestne mere, ko prodaja stanovanj upada, in komitentom ugodijo na pol poti pri drugih zadevah. Vse kar morate storiti je, da spremljate, kdaj cene in prodaja stanovanj padajo, ter načrtujete nakup stanovanja ali hiše točno v tem času.
Zaključek
Hipoteka je dober (in včasih edini) način za izboljšanje življenjskih razmer. Hipotekarna posojila vam omogočajo, da kupite stanovanje takoj, namesto da bi odložili izdajo nepremičnine za 10-15 let.
Zneski hipotekarnih posojil se praviloma začnejo od 1 do 2 milijona rubljev. Malo bank daje posojila za takšne zneske brez dokazila o dohodku. Skoraj vse kreditne organizacije od posojilojemalcev zahtevajo, da potrdijo svoje finančno stanje, razpoložljivost zaposlitve in pritegnejo poroke. Priporočamo, da o tem razmišljate vnaprej, da ne boste izgubljali časa pri vlogi za posojilo.